Согласование проектной документации на строительство

Согласование нового строительства требуется практически всегда, если только речь идет не о каких-то временных сооружениях на личных приусадебных участках типа сарая или беседки без фундамента (и то возможны исключения). Формат и порядок согласования, объем подлежащей согласованию документации, количество инстанций, которые предстоит пройти, зависят от назначения постройки, ее особенностей и месторасположения.

Нормативные акты, регулирующие процесс согласования

Вопросы согласования предпроектной и проектной документации на строительство решаются прежде всего в соответствии с положениями Земельного и Градостроительного (далее ГрК РФ) кодексов Российской Федерации. Так в статье 48 ГрК РФ установлен общий порядок архитектурно-строительного проектирования различных зданий и сооружений. В частности:

• указано, когда проектная документация обязательна, а когда ее разработка оставлена на усмотрение застройщика;
• в общих чертах определен состав проектной документации, подлежащей экспертизе, которая предваряет согласования (точный состав зависит от целого ряда обстоятельств);
• перечислены сведения и документы, включаемые в обязательном порядке в задание на проектирование (в дальнейшем экспертиза должна будет рассматривать проект на соответствие им);
• установлено, в каких случаях после дополнительных согласований в соответствующих структурах можно вносить изменения в прошедший экспертизу проект, а в каких нет.

Статья 49 ГрК РФ полностью посвящена экспертизе проектов, результатов инженерных изысканий, а также изменений, вносимых в ранее согласованные проекты. Здесь помимо прочего имеются уточнения, какие проекты не подлежат, а какие подлежат обязательной экспертизе, в каких случаях до согласования проводится государственная экспертиза. Предписан порядок экспертного сопровождения.

Статья 51 ГрК РФ устанавливает регламент получения разрешения на строительства — документа, подтверждающего соответствие проекта действующим в стране требованиям.

Федеральный закон № 384-ФЗ и Постановление Правительства РФ № 87 — еще два документа, регулирующих вопросы экспертизы и согласований на федеральном уровне. Первый подробно описывает требования к безопасности возводимых зданий и сооружений, второй к разделам проектов. Несоблюдение данных требований совершенно точно повлечет отказ в экспертизе и согласованиях.

Застройщик и технический заказчик, представители участвующих в согласовании проектов государственных ведомств и негосударственных структур руководствуются помимо федеральных также местными и отраслевыми правовыми актами.

Перечень согласований проектной документации

Какие объекты подлежат согласованию и в каких инстанциях? Федеральное законодательство, хоть и рассматривает этот вопрос обстоятельно, но исчерпывающего, четкого ответа, понятного не только человеку со специальной подготовкой, не дает. Дело в том, что регулирующие нормы содержатся также во множестве отраслевых, региональных и местных документах. Например, в проектной и предпроектной подготовке строительства (реконструкции) на территории Москвы применяется свыше полсотни норм и распорядительных актов. Отразить все нюансы в едином перечне вряд ли возможно. Уже поэтому, когда предстоят согласования, необходима помощь специалистов.

Очевидно, вы будете заниматься согласованиями, если соответствующее требование имеется в полученных исходно-разрешительных документах на строительство (ИРД). Об этом становится известно до разработки проекта. Бывает, размеры, конфигурация, гидрогеологические особенности участка не позволяют следовать нормам, фиксирующим параметры разрешенного строительства. Отклонения от них подлежат обязательному согласованию в местной администрации вне зависимости от назначения объекта, и вне зависимости от того, есть ли на это указание в ИРД.

Если в проекте имеются отступления от техусловий на инженерное обеспечение, то необходимо согласование с выдавшими их организациями.

Если постройка возводится в границах территории объекта культурного наследия, то нужен проект с разделами, посвященными обеспечению его сохранности, подлежащими согласованию с региональным органом охраны объектов культурного наследия. На участке в природоохранной зоне или на особо охраняемых природных территориях — требуются государственная экологическая экспертиза и согласования проекта в уполномоченных структурах. Реализуете сложные технические объекты — в соответствующих федеральных органах.

Стандартный перечень согласований при строительстве или реконструкции в городе Москве включает: Госстройнадзор, Москомприроды, Москомзем, Комитет по архитектуре, ЦГСЭН, ОПС Мосгоргеотреста, НИиПИ Генплана, Департамент государственного и муниципального имущества, Департамент культурного наследия (Мосгорнаследие), УГПС ГУВД, местную администрацию в лице префекта округа.

Как согласовать проект дома ИЖС

Проблема с согласованием проектной документации периодически возникает даже там, где законодатель, казалось бы, не настаивает на необходимости проекта. Как такое может быть? А вот как. Всем известно о введенных в 2008 году упрощениях, касающихся объектов ИЖС и садовых домов. В общем случае разрешение на такое строительство или реконструкцию получать не требуется, разрабатывать или не разрабатывать проект дома решает сам хозяин, согласование осуществляется в уведомительном порядке (застройщик лишь должен уведомить местные власти о сроках начала и окончания строительства). Однако целый ряд обстоятельств может превратить частную стройку в частный случай, для которого общее правило не действует или действует не в полной мере.

Допустим, для строительства, реконструкции, капремонта вы используете бюджетные средства (субсидии, материнский капитал и т.п.) или подотчетные средства негосударственных фондов. Тогда достоверность сметы подлежит обязательной проверке, а значит, возникает обязанность не только разработать проект с соответствующим разделом, но и согласовать его. Кроме того, ситуации, перечисленные в предыдущей главе, по логике, относятся и к индивидуальному жилищному строительству, и к садовым домам, то есть все-таки обязывают частного застройщика заказывать проект и заниматься согласованиями, пускай и в уведомительном порядке. Подробно уведомительный регламент изложен в статье 51.1 ГрК РФ.

Какие документы нужны для согласований

Очевидно, состав документации, предоставляемой для согласования, зависит от конкретной ситуации. Приведем в качестве примера минимальный пакет документов, которые необходимо предъявить, когда речь идет о реконструкции объекта в г. Москве — жилого дома или офисного здания.

1. Заявление.
2. Свидетельство о праве собственности или другие документы, устанавливающие право на использование объекта.
3. Разрешение на осуществление градостроительной деятельности.
4. Техпаспорт здания.
5. Градостроительный план земельного участка под реконструируемым зданием (ГПЗУ, включает сведения о регламенте использования надела, допустимые параметры строительства и пр.).
6. Экспертное заключение о состоянии здания, выданное организацией — членом СРО.
7. Результаты инженерных изысканий.
8. Техническое задание на разработку проектной документации.
9. Сама проектная документация.
10. Экспертное заключение по проекту реконструкци, выданное организацией – членом СРО.

Заказчик строительства, который решает заниматься согласованиями самостоятельно, без помощи команды специалистов — инженеров, юристов, юристов-землеустроителей, — должен быть готов к длинному пути, на котором в отсутствии профессионализма ошибки почти неизбежны.

Как «Технадзор 77» оказывает услугу «Согласование проектной документации»

Помощь в согласованиях специалисты компании «Технадзор 77» оказывают в рамках масштабной услуги «Технический заказчик». Миссия технического заказчика — эффективное управление строительными проектами. От имени своего нанимателя (девелопера или застройщика) он проводит абсолютно все инжиниринговые работы. В том числе ведет сбор материалов, необходимых для получения исходно-разрешительной документации и согласования проекта. Составляет техническое задание на проектирование и отслеживает его выполнение. При необходимости занимается внесением изменений в Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и корректировок в проект, а также непосредственно процессом согласования проектной документации. Преимущество компании «Технадзор 77» в наличие собственной лабораторно-технической базы и опытных специалистов, что позволяет проводить как строительную экспертизу, так и экспертизу проектной документации.

Следует иметь в виду: в среднем на согласование проектной документации уходит три месяца. Стоимость рассчитывается индивидуально для каждого случая и составляет от 100 до 500 тыс. рублей.