Анализ проектно-сметной документации

Проект строительства объекта капитального сооружения разрабатывается с привлечением десятков архитекторов, конструкторов и инженеров смежных разделов. Во время оформления технической документации нередко случаются ошибки в части объединения разных разделов проекта или оформления сводного плана инженерных сетей, во избежание наложения коммуникаций. Все ошибки и неточности проекта отражаются на корректности сметной документации, определяющей объём вложений инвестора. Во избежание недоразумений и для получения объективной оценки проекта, требуется независимый анализ проектно-сметной документации.

В каких случаях нужен анализ сметной документации

Анализ сметной документации позволяет решить спорную ситуацию между подрядчиком и инвестором строительства, а также получить достоверные сведения о стоимости сооружения, либо его части, указанной в договоре. Работа по проверке смет проводится при наступлении любой из следующих ситуаций:

• Если у инвестора есть подозрения в искусственном завышении подрядчиком цен на приобретаемое оборудование, строительные или отделочные материалы.
• При наличии сомнений в необходимости проведения всех работ, на которых настаивает подрядчик
• При сомнениях в правильности оформления смет – применении коэффициентов, индексов пересчёта показателей на текущей год или нормативных расценок.
• Если возникают подозрения в искусственном завышении сроков монтажных работ.
• Когда принимается решение о смене подрядчика – для вычленения стоимости выполненных разделов ПСД.
• При оформлении нового договора на достройку незавершённого объекта.
• При наличии подозрений на искусственное раздувание цены заинтересованной стороной
• Для возможности требования компенсации одной из сторон и выставления предсудебной претензии.
• По инициативе суда, для формирования доказательной базы по текущему разбирательству.

Проверка проектно-сметной документации требуется во всех случаях при работе с региональным управлением заказчика капитального строительства. При заключении договора с частной девелоперской или генподрядной организацией, экспертиза назначается по обращению любого из участников проекта.

Кто проводит экспертизу

Право на проведение экспертизы предоставляется определённому кругу юридических или физических лиц, удовлетворяющих ряду обязательных условий:

• Организации, имеющие свидетельство СРО, в котором указывается данный вид деятельности.
• Юрлица, аккредитованные для работы с органами судебной власти и занесённые в реестр.
• Частные лица, имеющие диплом о высшем профильном образовании и квалификационный аттестат, свидетельствующий о наличии специальных знаний и успешной сдачи экзамена. Эксперт должен иметь удостоверение о прохождении аттестации.

Любой документ, дающий право на ведение экспертной деятельности, имеет ограниченный срок действия. Перед заключением договора клиенту необходимо проверять данный факт. Сертификаты, удостоверения и свидетельства должны оставаться актуальным на весь период договорных отношений, вплоть до выдачи заключения.

Критерии, объекты и методы экспертизы

Экспертиза ПСД на строительство выполняется в отношении зданий и сооружений любого назначения, а также для незавершённых объектов. При заключении договора, инициатор экспертных действий составляет техническое задание, в соответствии с которым уполномоченное лицо должно решить одну или несколько следующих задач:

• Насколько объёмы, заявленные в сметной документации, соответствуют реально выполненным работам.
• Не завышена ли цена на оборудование, материалы, элементы инженерных коммуникаций, работы по их монтажу.
• Есть ли надобность в выполнении отдельных видов работ, закупке оборудования.
• Соответствуют ли сведения, представленные в отчётной форме КС ранее проведённому сметному расчёту.
• Какой объём работ осталось выполнить до завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию
• Какие инвестиции и материально-технические ресурсы потребуются для завершения объекта.

В большинстве случаев, эксперт получает задание не только на инспекцию ПСД, но также на пересчёт сметной стоимости объекта после выявленных недочётов в спецификациях к графическим и тестовым материалам.

Чтобы приступить к выполнению обследования и проверке, эксперту предоставляются определённые материалы на бумажном и электронном носителе:

• Последняя версия утверждаемой и рабочей части проектной документации.
• Задание от инвестора на разработку проекта строительства, включая согласованные ТЭПы.
• Отчёты о проведённых на объекте изысканиях.
• Другие документы и спецразделы проекта.
• При наличии – ранее выданное заключение государственной экспертизы и копия разрешения на строительство.

Анализ проектной документации подразумевает, что эксперт получает достоверную информацию. Вся ответственность за передачу актуальной версии проекта ложится на заказчика.

Порядок проведения экспертизы сметной документации

При заключении договора и оформлении ТЗ, эксперт проверяет комплектность предоставленной ему документации, в соответствии с Постановлением Правительства №87. После этого, он анализирует её содержание, выявляет ошибки, формирует перечень замечаний. Последним этапом проверяется сметная документации, с учётом выявленных несоответствий в проекте. Этот этап работ – наиболее важный для девелопера и подрядчика, и он выполняется в соответствии с определённым алгоритмом, прописанным в тексте ФЗ №73.

Оценка капитальных вложений

Выполняется на основе анализа проектной и технической документации. В процессе работы последовательно учитываются следующие нюансы:

• Проверка объёмов каждого этапа работ – от разработки котлована, заканчивая монтажом слаботочных сетей и отделкой помещений, если это указывается в задании на проектирование.
• Выявление ошибок и расхождений в объёмах при проверке технической документации.
• Оценка сметной стоимости всех материалов, проверка показателей, исходя из среднерыночной цены.
• Отдельно проверяются цены на инженерное оборудование и элементы автоматики.
• Оценивается стоимость монтажных работ для каждого раздела ПСД.

На основании контрольных действий, эксперт рассчитывает итоговую сумму капитальных вложений необходимых для реализации проекта. Далее, полученный показатель сопоставляется с результатами сметного расчёта.

Анализ прямых затрат

После проверки укрупнённых показателей, начинается детальный анализ ПСД, с точным расчётом планируемых прямых затрат заказчика капитального строительства, ремонта или реконструкции:

• Для каждого раздела рабочего проекта проверяются ведомости расходов используемых материалов.
• При выявлении несоответствий – производится перерасчёт площадей и объёмов с корректировкой показателей.
• Откорректированные величины перемножаются на единичные расценки и суммируются для определения итоговой стоимости всех материалов и оборудования указанных в проекте марок и характеристик.
• Производится расчёт фонда оплаты труда, исходя из нормативных расценок и выработки для каждого вида работ.
• Определяется необходимость привлечения строительной техники, машин и оборудования, стоимость их эксплуатации.

По завершении расчётов, эксперт суммирует все показатели и получает конечную сумму прямых затрат, необходимых для возведения объекта, в соответствии с утверждённой проектной документацией.

Анализ накладных расходов

Последним этапом проверяется ПОС – проект организации строительства, на основании которого рассчитываются суммы дополнительных расходов:

• Стоимость ограждения площадки и организации бытового городка.
• Расходы на коммунальные платежи для нужд строительного производства.
• Величина расходов на обеспечение техники безопасности на объекте.
• Стоимость дополнительных экспертных, изыскательских и испытательных работ.
• Стоимость заёмных средств, при наличии кредитного договора.
• Прочие косвенные расходы, требующиеся для успешного завершения проекта.

Помимо выводов и рекомендаций, в заключение экспертизы ложится окончательная цена, которая обосновывает или опровергает результат ранее проведённого сметного расчёта.

Заключение эксперта

По итогам проверки проекта строительства, эксперт выдаёт заключение, содержание которого регламентируется ФЗ №73. Документ издаётся на бланке установленного государством образца и содержит следующие обязательные сведения:

• Информация об экспертной организации, с которой был заключён договор.
• Сведения о заказчике.
• Предмет экспертизы.
• Краткая характеристика объекта.
• Объёмно-планировочные показатели здания, описания инженерных сетей.
• Перечень проектно-сметной документации, которая подвергалась проверке экспертным органом.
• Таблица с замечаниями, содержащая ссылки на нормативы и техническое обоснование принятых решений.
• Рекомендации по устранению замечаний.
• Перерасчёт сметной документации.
• Выводы по итогам проведённой проверки проектной документации на соответствие нормативам, действующим расценкам и заданию от инвестора. Выводы должны содержать ответы на вопросы, заданные эксперту в ТЗ перед заключением договора.

В конце документ визируется личной подписью всех аккредитованных специалистов, принимавших участие в экспертизе, затем ставится синяя печать организации.

Длительность процедуры

Для проверки проектной документации в строительстве выделяются следующие сроки:

• При стандартной ситуации, экспертное заключение должно быть выдано не позднее, чем через 42 рабочих дня после заключения договора.
• По требованию заказчика, сроки на выполнение экспертных работ для анализа ПСД могут быть сокращены до 30 или 21 рабочего дня.

Если заинтересованное лицо требует срочного выполнения заказа, то его стоимость умножается на поправочный коэффициент, что приводит к удорожанию договора на 30% – 50%.

Стоимость услуг экспертизы сметной документации

Цена на проверку проектной документации и смет определяется, исходя из действующих государственных расценок с применением различных повышающих коэффициентов. При заказе экспертизы сметной документации, расценки на услуги зависят от стоимости заключения для основного проекта строительства. Определяются, исходя из следующих соотношений:

• При первичном обращении заказчика, цена на анализ смет составляет от 15% до 25% от договорной стоимости комплексной экспертизы проектной документации для жилых зданий.
• При повторном, либо многократном обращении с одной и той же документацией, цена договора составляет 50% от первоначальной стоимости анализа сметной документации.
• Экспертиза сметной документации для проведения реконструкции или капремонта сооружения оставляет от 5% до 8% от договора на анализ ПСД в комплексе.
• Проверка смет для общественных или промышленных зданий зависит от большого количества индивидуальных показателей. Стоимость экспертизы начинается с 10% от суммы договора на выдачу заключения на ПСД.

Учитывая, что экспертный орган ведёт коммерческую деятельность, конечная стоимость выдачи заключения может корректироваться в ходе переговоров между двумя руководителями организаций.

Как выбрать экспертную организацию

Выбор экспертной организации – это важный шаг для инвестора, который не только хочет получить объективную информацию и оценку выданного ему проекта, но также желает защитить свои права в ходе судебного разбирательства. Перед обращением в контору, необходимо проанализировать и учесть следующие критерии:

• Известность организации наличие обширного портфолио.
• Присутствие компании в реестре аккредитованных органом судебной власти юридических лиц.
• Наличие необходимых допусков и сертификатов для осуществления экспертной деятельности.
• Наличие положительных отзывов о компании на форумах в интернете.
• В штате организации должны числиться все необходимые аттестованные специалисты.
• Год основания компании.
• Ценовая политика и конкурентные преимущества.
• Другие аспекты, которые могут повлиять на скорейшую выдачу объективного заключения по разумной цене.

Заключение

Экспертиза проектно-сметной документации необходима для получения достоверного заключения на предмет соответствия технических решений нормативам и заданию на проектирование. Анализ смет также позволяет выявить факт завышения цены и существенно облегчить инвестиционную нагрузку девелопера. Экспертиза проводится силами аккредитованных экспертов, состоящих в штате организации, имеющей СРО. Порядок выполнения экспертных действий регламентируется ФЗ №73, а стоимость определяется отдельным расчётом.