Экспертиза объектов недвижимости

Получите бесплатную консультацию строительного эксперта

Задать вопрос

Или позвоните по телефону +7 (499) 381 88 03

При оформлении в собственность объекта недвижимости, вне зависимости от его объёмно-планировочных параметров и назначения, покупатель желает получить сведения о реальном состоянии конструктивных элементов и инженерного оборудования. Также, перед приёмкой сооружения в эксплуатацию, по завершении строительно-монтажных работ, нередко возникают споры о качестве и конечной стоимости. Такие проблемы порождают конфликтные ситуации, которые часто заканчиваются в суде. При возникновении подобных обстоятельств и спорных моментов, требуется экспертиза объектов недвижимости.

Что такое техническая экспертиза недвижимости

Техническая экспертиза объектов недвижимости – это техническая работа, направленная на обследование здания или сооружения для выявления параметров, мешающих его нормальной эксплуатации, безопасности жильцов. Данный вид работ позволяет получить объективную оценку состояния стен, перекрытий, каменной кладки, элементов заполнения оконных проёмов, инженерного оборудования, с учётом идентифицированных дефектов и степени износа.

Цели проведения экспертизы

Техническая экспертиза недвижимости проводится по назначению суда, либо по заявлению заинтересованных лиц. Исследовательские работы выполняются для достижения определённых целей:

  • Оценка состояния несущих и ограждающих конструкций.
  • Выявление параметров, мешающих нормальной эксплуатации сооружения.
  • Проверка инженерных коммуникаций на предмет корректности монтажа.
  • Анализ работоспособности насосного оборудования, нагревательных установок, комплектации электрических щитков.
  • Сопоставление выполненных строительно-монтажных работ требованиям проекта и нормативной документации.
  • Проверка качества отделки, общестроительных работ.
  • Оценка стоимости сооружения, с учётом критериев, влияющих на ценообразование.
  • Определение степени вины каждого из участников процесса при рассмотрении уголовного дела.
  • Расчёт стоимости выполненных работ для недостроенного здания.
  • Анализ актуальности материальных требований к ответчику при рассмотрении гражданского иска.
  • Оценка последствий пожара, затопления и других форс-мажорных ситуаций.
  • Анализ прочих параметров объекта недвижимости, по заявке от заинтересованного лица.

Перечень задач для экспертизы недвижимости фиксируется в техническом задании, которое составляет при заключении договора.

Периодичность проведения технической экспертизы

В зависимости от категории здания, степени износа ответственных конструкций, количества и характера дефектов, механических повреждений, обследование сооружения следует проводить с определённой периодичностью:

  • При оценке стоимости сооружения для принятия окончательного решения и подписания договора купли-продажи – единовременно, по заявлению покупателя.
  • При анализе качества выполненных строительно-монтажных работ – один раз, при выявлении дефектов, повторно – после устранения замечаний, перед сдачей объекта.
  • При реконструкции ветхого сооружения – по рекомендации, в зависимости от степени износа конструкций и инженерных сетей.
  • При капитальном ремонте квартиры или частного дома, представляющего высокую культурную или историческую ценность – ежегодно, либо с другой периодичностью, в зависимости от постановления государственных органов и рекомендаций экспертной компании.

В некоторых ситуациях, при обрушении конструкций или в ходе судебного разбирательства, в отношении одного и того же объекта может понадобиться несколько уточняющих экспертиз, каждая из которых назначается при возникновении новых обстоятельств по рассматриваемому делу.

Кто может провести техническую экспертизу здания

Техническая экспертиза недвижимости –это работа, которая сопряжена с повышенной ответственностью и требует от исполнителя наличия специальных знаний в сфере строительно-монтажного производства, технологии эксплуатации зданий и сооружений. В связи с этим, правом на проведение обследований с выдачей заключения пользуются следующие лица:

  • Государственные и частные учреждения, занесённые в реестр аккредитованных экспертных органов для судебного производства. При составлении ходатайства, заявителю предлагается выбрать организацию из списка, либо определение о назначении издаётся единолично представителем власти.
  • Коммерческие компании, имеющие сертификат СРО и необходимые лицензии, дающие право на осуществление подобной деятельности.
  • Физлица, ведущие частную предпринимательскую деятельность и имеющие удостоверения государственного образца, свидетельствующие о прохождении аттестации.

Эксперт – это уполномоченное лицо, которое предупреждается об уголовной ответственности в случае предоставления заведомо ложных или неверных сведений в заключении. При выдаче рекомендаций, оно гарантирует безопасную эксплуатацию объекта после устранения выявленных им недочётов.

Основные методы проведения технической экспертизы объектов недвижимости

На практике существует несколько основных методов проведения обследования в отношении объектов недвижимости:

  1. Идентификация качества строительных, монтажных, отделочных работ:
  • Анализ исходной документации, представленной от заказчика.
  • Визуальный контроль качества.
  • Инструментальное обследование на месте проведения работ, в квартире или частном жилом доме.
  • Лабораторные испытания отобранных проб материалов.
  1. Экспертиза ремонта и отделки:
  • Сопоставление существующих отклонений от нормативных параметров.
  • Проведение замеров углов, проверка ортогональности, ширины раскрытия трещин. Выявление кривизны плоскостей, определение количества слоёв лакокрасочного покрытия.
  • Проверка стоимости отделочных материалов, элементов инженерных коммуникаций, насосного, водогрейного и другого оборудования.
  1. Проверка работоспособности инженерных сетей:
  • Выявление брака производителя материалов и оборудования.
  • Идентификация ошибок проектировщиков, монтажников.
  • Проведение испытаний для определения причины выхода из строя.
  1. Оценка последствий пожара, затопления и других повреждений:
  • Осмотр останков объекта – квартиры, жилого дома, общественного здания.
  • Восстановление сценария происшествия по имеющимся свидетельствам и характеру повреждений.
  • Работа с очевидцами инцидента, выявление причин возгорания, затопления, детонации.
  1. Оценка стоимости объекта недвижимости:
  • Анализ объёмно-планировочных и конструктивных особенностей здания или сооружения.
  • Выявление дефектов, недоработок, влияющих на конечную стоимость.
  • Оценка экологической ситуации, социальной инфраструктуры района.
  • Сопоставление выставленной цены с конкурентными предложениями.
  • Анализ потребительского рынка.
  • Составление сметного расчёта.
  1. Экспертиза недвижимости по уголовному делу:
  • Установление состава преступления.
  • Анализ влияния погодных условий и других внешних факторов в день происшествия
  • Расследование с восстановлением картины событий.
  • Выявление круга подозреваемых.
  • Определение степени вины каждого лица, причастному к преступлению.

Каждый вид обследования выполняется по индивидуальной методике, что требует наличия инструмента, лабораторных стендов. В связи с этим, существуют экспертные конторы, предлагающие лишь часть из перечисленных видов услуг.

Строительная экспертиза объектов недвижимости: этапы проведения

При заключении договора и утверждения технического задания, уполномоченное лицо выполняет следующие этапы работ, в соответствии с установленными регламентами:

  1. Анализ переданной исходной документации:
  • Проверка документов о регистрации права владения объектом.
  • Анализ справок из БТИ, кадастрового паспорта квартиры или дома.
  • Экспертиза рабочего проекта, выявление ошибок, неточностей, несоответствий требованиям нормативов.
  • Проверка сметной документации на предмет корректности применения повышающих, понижающих коэффициентов и индексов пересчёта цен.
  • Проверка объёмов использованных материалов и трудозатрат, заявленных подрядчиком при сдаче здания или помещения в эксплуатацию. Обоснование или опровержение объективности выдавленных допсоглашений.
  1. Осмотр квартиры или частного дома:
  • Идентификация видимых дефектов в отделке.
  • Анализ качества работ, выполненных подрядной организацией.
  • Проверка работоспособности инженерного оборудования.
  • Выявление нарушений структуры несущих конструкции.
  • Составление предварительной дефектной ведомости.
  • Составление перечня строительных и отделочных материалов, использованных при строительстве или ремонте.
  • Анализ исполнительной документации на объекте, результатов ранее проведённых экспертиз.
  1. Инструментальный контроль ответственных конструкций, оборудования и элементов отделки:
  • Проведение замеров помещения.
  • Выявления отклонений от заданных геометрических параметров.
  • Проверка прочности бетона, кладки и других элементов неразрушающими методами.
  • Контрольные замеры тока короткого замыкания, определение сечения труб, проверка уклонов канализации.
  • Оценка собранных схем инженерных сетей, проверка герметичности резьбовых, сварных соединений.
  • Тепловизионный контроль ограждающих конструкций, идентификация мест с теплотехнической неоднородностью.
  • Проверка соответствия выполненных работ требованиям безопасной эксплуатации объекта.
  • Забор выборочных образцов на анализ в лабораторию.
  • Проведение лабораторных испытаний для определения марки, класса каждого образца.
  • Оформление протоколов испытаний.
  1. Камеральная обработка результатов обследования:
  • Анализ полученных на объекте параметров.
  • Сопоставление данных с требованиями проекта, нормативной документации.
  • Перерасчёт сметной стоимости объекта, отдельных видов работ.
  • Оформление заключения.

В ходе экспертизы недвижимости уполномоченное лицо может рекомендовать привлечение сторонних организаций, располагающих специальным оборудованием для выдачи более подробных показателей по результатам испытаний.

Судебная оценочная экспертиза недвижимости

Данный вид обследования назначается для определения суммы причинённого материального ущерба. Проводится по ходатайству заинтересованного лица для расчёта компенсации и вынесении решения. В процессе обследования, в зависимости от содержания ТЗ, эксперт осуществляет следующие действия:

  • Анализ договора с протоколом согласованной цены.
  • Определение стоимости материалов.
  • Расчёт понесённых трудозатрат.
  • Проверка сметы на строительство.
  • Выявление факта нецелевого расходования выделенных средств.
  • Идентификация мошенничества, состава преступления.

В ходе судебной оценочной экспертизы недвижимости, определяется фактическая стоимость здания, сооружения, выполненных строительно-монтажных работ, либо понесённых расходов со стороны инвестора, генподрядчика. Это позволяет не только определить сумму компенсации, но также рассчитать объём инвестиций, необходимых для восстановления или завершения объекта.

Экспертиза и оценка недвижимости для суда может проводиться для следующих объектов:

  • отдельные помещения, комнаты;
  • квартиры;
  • частные жилые дома;
  • общественные здания и сооружения;
  • отдельные этапы строительно монтажных работ;
  • отделка, ремонт помещений;
  • внутренние, наружные инженерные сети;
  • объекты инфраструктуры;
  • сооружения технического назначения;
  • промышленные здания и сооружения;
  • детали благоустройства придомовой территории.

В зависимости от типа и класса ответственности объекта, определяется объём работ и конечная стоимость договора.

Цены на экспертизу недвижимости

Проведение технической экспертизы объектов недвижимости осуществляется в соответствии с договором, цена которого зависит от определённых критериев:

  • Внутренние расценки компании.
  • Расположение объекта.
  • Тип здания, сооружения.
  • Вид экспертизы недвижимости.
  • Количество вопросов, заданных в техническом задании.
  • Состояние конструкций объекта.
  • Причина проведения экспертизы – после пожара, для выявления дефектов, по назначению суда.
  • Требуемое количество обследований, влияющих на объём работ.
  • Необходимость привлечения сторонних организаций.
  • Объёмно-планировочные параметры объекта.
  • Другие критерии, виляющие на конечную стоимость.

Учитывая высокий уровень конкуренции на рынке Москвы, стоимость проведения экспертизы в крупных компаниях примерно одинаковая:

  • Анализ стоимости квартиры – от 3 до 10 тыс. руб., в зависимости от количества комнат и площади.
  • Экспертиза ремонта – от 3,5 – 5 тыс. руб.
  • Оценка качества строительно-монтажных работ – от 5 – 10 тыс. руб. Определяется сметным расчётом.
  • Комплексное обследование объекта перед сдачей в эксплуатацию – от 15% до 25% от цены на выдачу заключения по результатам государственной экспертизы утверждаемой части проектной документации для данного сооружения.

Стоимость обследования оплачивается силами заявителя. При инициировании судебного разбирательства, эти расходы выставляются в виде претензии к ответчику, включаются в судебные издержки.

Коротко о главном

Экспертиза недвижимости в Москве проводится по заявлению заинтересованных лиц, либо по назначению представителя органа судебной власти. Целью работы является комплексная оценка состояния объекта, монтажных, отделочных работ. Заключение помогает оценить реальную стоимость объекта, выставить материальные претензии ответчику. По завершении обследований и оформления официального документа, суд выносит объективное решение в пользу одного из участников разбирательства.

Оставьте заявку на получение бесплатной консультации
с экспертом компании
Строительный эксперт компании «Технадзор77» даст бесплатную консультацию
в офисе или по телефону, а также сориентирует по стоимости.