Приемка квартир в новостройке у застройщика в Москве

Она начинается с приглашения (уведомления) на первичный осмотр квартиры и завершается подписанием акта приема-передачи.

• Подготовка к приемке Объекта у застройщика
  

Во-первых, заблаговременно до предполагаемой сдачи Объекта в эксплуатацию, обозначенной в Договоре долевого участия , повторно ознакомьтесь с условиями подписанного Договора и прилагаемой к нему документацией. Важно обратить внимание на основные условия:

1. Предполагаемый срок сдачи Объекта в эксплуатацию;
2. Площадь Объекта;
3. Тип сдаваемой отделки и ее особенности, включая материалы (черновая/предчистовая/чистовая);
4. Порядок приглашения на приемку Объекта;
5. Полную стоимость объекта и цену квадратного метра;

• Сроки гарантии на представленный Объект.

Процесс приемки квартиры у застройщика должен проходить по определенным правилам и нормам. Они подробно описаны в статьях 7. Гарантии качества, предусмотренные договором и 8. Передача объекта долевого строительства закона о долевом строительстве, а также в Постановлении Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Вот правильная последовательность действий застройщика:

1. Получение разрешения на эксплуатацию дома

1. Официальное уведомление дольщиков о готовности к передаче объекта

Не менее чем за месяц до окончания срока строительства застройщик должен оповестить вас следующими способами (Другие варианты законом не предусмотрены и не считаются официальными):

• заказным письмом об окончании строительства с уведомлением о вручении
• лично под расписку
• уведомлением в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, на e-mail адрес участника долевого строительства, указанный в договоре

Важно ознакомиться с указанным в договоре способе оповещения об окончании строительства, чтобы не пропустить уведомление от Застройщика.

В случае пропуска срока в 1 месяц с даты уведомления, установленного для приемки Объекта, Застройщик имеет право направить односторонний акт приема-передачи Объекта без участия дольщика.

• Приемка Объекта у Застройщика

Для всесторонней приемки Объекта у Застройщика рекомендуется проводить приемку с квалифицированным инженером – специалистом по приемке. Такой эксперт имеет опыт работы в данной сфере, подтвержденную квалификацию, внесенную в национальный реестр специалистов в области строительства.

До согласования даты и времени приемки Застройщик может попросить данные эксперта, договор на оказание услуг, поверочные документы на приборы, используемые экспертом. Некоторые Застройщики просят оформить нотариальную доверенность на эксперта – данная просьба не регламентируется законом, доверенность не требуется, если дольщик присутствует на приемке совместно со специалистом и будет самостоятельно подписывать все документы.

Важно! В действующей редакции Постановления Правительства РФ №2380 от 29.12.2023г. закреплена обязанность Застройщика «возместить расходы по оплате услуг профессионального приемщика в случае, если специалист, согласно акту, подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству Объекта долевого строительства.

В назначенный день приемки не забудьте с собой паспорт и Договору долевого участия, несколько листов бумаги и ручку.

После встречи на Объекте дольщик, приглашенный эксперт, менеджер и инженер по приемке Застройщика приступают к процессу приемке Объекта. При приемке сверяются документы, выполненные работы: отделка, окна, электрика, системы вентиляции, водоснабжения и канализации.

Если вы обнаружили недостатки в процессе приемки, есть два алгоритма действий в зависимости от характера недостатков:

• В случае обнаружения несущественного недостатка, такие недостатки вносятся в акт осмотра и должны быть устранены Застройщиком. Так как такие недостатки, не делают использование Объекта невозможным, дольщик обязан подписать акт приема-передачи Объекта.

1. В случае, когда выявлены существенные недостатки, которые делают использование квартиры по назначению невозможным, то есть она непригодна для проживания или у Сторон есть разногласия относительно перечня выявленных замечаний, дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи.

После фиксации перечня выявленных недостатков, будь они несущественные или существенные, у Застройщика есть право устранить их в срок 60 календарных дней.

При успешной первичной или повторной приемке, после подписания акта приема-передачи Объекта, дольщик получает ключи в офисе Застройщика, и может приступить к регистрации права собственности на Объект. Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ с Договором долевого-участия, оригиналом акта приема-передачи Объекта, паспортом дольщика и квитанцией об оплате госпошлины.

Важно! Если после подписания всех документов, собственник Объекта обнаружит дефекты, Застройщик также обязан устранить выявленный дефект в течение гарантийного срока (3 лет с даты подписания акта сдачи-приемки Объекта).

• Порядок урегулирования споров с Застройщиком

Если в указанный срок (60 дней) Застройщик не устранил выявленные недостатки, а также в случае нарушения сроков сдачи Объекта, дольщик имеет право приступить к претензионному порядку урегулирования возникшего спора.

Для обоснования своих требований и оценки ущерба дольщику необходимо пригласить на Объект эксперта для подготовки строительно-технической экспертизы. В заключении эксперт укажет не только выявленные ранее нарушения, а приведет исчерпывающий перечень и обоснование для каждого недостатка, ссылки на нормативные документы, а также подготовит локально-сметный расчет устранения нарушений.

В рамках урегулирования спора, дольщику необходимо первично направить Застройщику досудебную претензию с экспертным заключением с указанием нарушений, расчетом стоимости устранения недостатков и применяемых пеней и штрафов.

Застройщику дается 30 календарных дней на ознакомление и ответ на полученную претензию.

Когда спор не решился в досудебном порядке, дольщик может защитить свои права в суде, подав исковое заявление о защите прав потребителей.

Важно помнить, что в рамках судебной защиты прав дольщиков, вступают в силу положения  Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «О долевом участии» (в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ) совместно с Законом о защите прав потребителей.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору Дольщик обязан:

1. Возместить в полном объеме причиненные убытки ;
2. Уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки требований дольщика;
3. Уплатить штраф в размере 5% от присужденной суммы
4. Компенсировать моральный вред;
5. Возместить расходы на услуги строительного эксперта и юридического представителя, а также на оплату госпошлины.

Стоимость приемки квартиры в новостройке зависит от метража, типа отделки и выбранного пакета. Обычно цены устанавливаются за квадратный метр площади, с оговорённым минимальным порогом.  Базовые тарифы находятся в диапазоне 70-120 руб. за м² жилья. Например, наша компания  обозначает цену от 70 руб/м² для стандартной приемки новостройки и около 120 руб/м² — если осмотр проводит аттестованный эксперт НОСТРОЙ/НОПРИЗ. 

Тип отделки квартиры (без отделки, с черновой отделкой «white box» или с чистовым ремонтом) может влиять на набор работ, но обычно не сильно влияет на цену. Так, могут быть предложены варианты:

• приемка без отделки. Включает все базовые строительные проверки (геометрия, инженерные системы, обмеры), но без проверки декоративной отделки. Особый акцент — на качестве черновых работ: ровность стяжки, правильность возведения перегородок, качество установленных окон/дверей и подключений коммуникаций.
  Цена: от 75 руб./м2
• приемка с отделкой. Дополнительно тщательно осматриваются все отделочные покрытия и элементы интерьера, выполненные застройщиком (обои, покраска, плитка, ламинат, межкомнатные двери, сантехника и пр.). Проверяется соответствие отделки стандартам и смете (например, соответствие материалов тем, что прописаны в договоре).
  Цена: от 120 руб./м2
• приемка «под ключ». Некоторые компании предлагают комплексный пакет, включающий первичный осмотр + повторный контроль после устранения недостатков, а также полное юридическое сопровождение до успешной сдачи объекта. Такой пакет может стоить дороже единовременной приемки, но обеспечивает поддержку вплоть до получения ключей без проблем.
  Цена: от 170 руб./м2

К стандартной приемке клиент может заказать опции:

• Тепловизионное обследование — обычно оплачивается отдельно, порядка 2 500 — 4 500 руб за разовое обследование всей квартиры тепловизором. Эта услуга помогает найти скрытые дефекты утепления и утечки тепла.
• Юридическое сопровождение — помощь в переговорах с застройщиком или в суде при отказе устранять дефекты. Здесь модели оплаты разные: ряд фирм берёт фиксированную сумму (например, от ~5 000 руб за составление претензии или иска), другие работают за успех, то есть просят процент (20-30%) от взысканной по суду суммы. Есть компании, которые предоставляют базовую юридическую консультацию бесплатно всем своим клиентам, поясняя как действовать и куда обращаться с актом осмотра.
• Замер ЭМИ. Замер уровня электромагнитных излучений.
• Замер радиации. Определение уровня радиации и источника излучения.
• Оценка для банка. 

Ниже приведены цены на приемку квартиры в новостройке в Москве:

Рынок приемки новостроек в Москве весьма конкурентный. Все ведущие компании стремятся предоставить полный спектр услуг, но каждая подчёркивает свои преимущества. Ниже рассмотрим, какие особенности и «фишки» выделяют экспертов нашей компании:

• Квалификация и допуски. Большинство проверенных организаций состоят в СРО (саморегулируемых организациях строителей) и привлекают экспертов, состоящих в реестре НОПРИЗ/НОСТРОЙ. Компания «Технадзор77» является членом СРО и содержит в штате экспертов с аттестацией НОПРИЗ. Наличие таких сертификатов означает, что инженер имеет профильное образование и право выполнять строительный контроль. Для клиента это гарантия компетентности и того, что акт осмотра будет юридически обоснованным.
• Опыт работы и репутация. Стаж на рынке — важный показатель. Компания Технадзор на рынке работает более 15 лет и имеем за плечами тысячи принятых квартир. Положительные отзывы и репутация экспертов — ключевой критерий при выборе компании.
• Техническое оснащение и методы. Профессионалы используют современное оборудование для выявления дефектов. Стандартный «арсенал» включает: лазерные уровни для геометрии, лазерные рулетки, мультиметры и тестеры розеток, толщиномеры покрытий, термометры и влагомеры, а также тепловизоры для выявления утечек тепла. Некоторые фирмы применяют даже дроны для осмотра труднодоступных элементов фасада или крыши.

Рынок услуг по приемке квартир в Москве и области развит и предлагает новосёлам широкий выбор квалифицированных экспертов. Ключевые моменты при выборе — репутация компании, опыт инженеров, наличие допусков (СРО, НОПРИЗ) и прозрачность условий. Цены на приемку сравнительно невысоки, особенно в сравнении с ценой самой квартиры, а пользу сложно переоценить: выявленные вовремя проблемы сэкономят десятки и сотни тысяч на ремонте. Для новостроек и апартаментов профессиональная приемка стала практически обязательным этапом — это гарантия, что ваш новый дом действительно станет комфортным и безопасным, без сюрпризов и скрытых недостатков. При помощи независимых инженеров вы защитите свои права как покупателя и начнёте жизнь в новой квартире с уверенностью в её качестве.

При осмотре квартиры рекомендуется иметь с собой следующие вещи и документы:

• Договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве (чтобы сверить выполненные работы с договоренностями).

Если вы принимаете квартиру самостоятельно, то вам также потребуются:

• Чек-лист или блокнот для записи обнаруженных дефектов.
• Рулетка для измерения размеров комнат и проверки площади квартиры.
• Фонарик для осмотра труднодоступных мест и проверки электрических розеток.
• Мобильный телефон или фотоаппарат для фиксации дефектов на фото.
• Уровень для проверки горизонтальности полов и вертикальности стен.
• Влажномер (если доступен) для определения влажности стен и полов.

При приёмке квартиры при помощи наших специалистов, достаточно иметь на руках договор купли-продажи, остальной необходимый инструментарий у нас всегда с собой.

Приемка квартиры обычно происходит в несколько этапов:

• Предварительная приемка: осуществляется перед оформлением документов на передачу квартиры. Застройщик или продавец предоставляет покупателю возможность проверить жилье на предмет соответствия договоренностям и выявления дефектов.
• Окончательная приемка: проводится после устранения всех замечаний, выявленных на этапе предварительной приемки. После этой приемки и подписания акта приема-передачи квартиры право собственности на жилье формально переходит к покупателю.

Рекомендуется проводить приемку в присутствии представителя застройщика или продавца, а также независимого эксперта или юриста, если есть сомнения в качестве выполненных работ или в правильности оформления документов.