Экспертиза аварийного жилья

В нашей стране тысячи собственников объектов ветхого жилого фонда добиваются переселения, годами ожидая новых квартир. Зачастую, такие жилые помещения практически непригодны к проживанию из-за физического износа несущих и ограждающих конструкций, а также инженерных коммуникаций. Похожие ситуации случаются при возникновении пожара со значительным повреждением объекта. Чтобы ускорить процесс расселения, необходимо обосновать непригодность помещения к нормальной эксплуатации и оценить его стоимость. Для этого проводится экспертиза аварийного жилья.

Зачем проводится экспертиза аварийного жилья

Независимая экспертиза ветхого жилья проводится с целью признания объекта аварийным, оценки его стоимости. Данный статус сопровождается выдачей заключения установленной формы. Оценка проводится при наступлении одной из следующих ситуаций:

• Принуждение муниципальных властей к проведению капитального ремонта объекта.
• Инициирование замены оконных конструкций, элементов инженерных коммуникаций и другого оборудования для повышения качества жизни собственников.
• Включение дома в программу по расселению ветхого или аварийного жилья с предоставлением новых квартир.
• Если экспертиза проводится после пожара или стихийного бедствия в отношении частного здания, заключение помогает получить страховые выплаты в нужном объёме.
• Сбор доказательной базы для суда при инициировании процесса заинтересованной стороной и требовании компенсации.
• Оценка стоимости жилого помещения в текущих среднерыночных ценах.

Заключение экспертизы предоставляет собственнику реальную стоимость его жилого помещения на текущий год.

Что делать, если жильё признано аварийным

Действия жильцов в подобной ситуации регламентируются текстом Федерального закона №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Если объект жилой недвижимости признаётся аварийным, собственник, либо его официальный представитель должен предпринять определённые шаги:

• Инициативная группа жильцов, либо каждый собственник квартиры должны написать заявление установленной формы и явиться на приём в отдел ЖКХ при местной администрации.
• Заинтересованные лица предоставляют заключение независимой экспертизы уполномоченному лицу.
• Руководство ЖКХ назначает комиссию для проведения собственного обследования дома. опираясь на данные заключения.
• При подтверждении аварийного состояния объекта, комиссия собирается повторно и принимает решение о капитальном ремонте, либо сносе жилого дома. В обеих ситуациях, собственникам должны быть предоставлены равноценные помещения той же функциональной категории. При капремонте жильё передаётся во временное пользование, до окончания ремонтных работ.
• Каждый владелец квартиры уведомляется о решении комиссии ЖКХ письменно, с указанием даты планируемого сноса, либо начала ремонтных работ.
• Органы местного самоуправления формируют реестр собственников помещений и осуществляют поиск жилого фонда, переданного на баланс администрации девелоперами, в соответствии с инвестиционным договором.
• В назначенный день жильцы вызываются в администрацию для оформления нового договора собственности на альтернативную площадь. В отдельных случаях оформляются платёжные документы для получения компенсаций.

Квартиры, предоставляемые жильцам, должны быть равнозначны по площади и находиться в том же районе или городе, где происходит расселение. При невыполнении этого требования, инициативная группа имеет право обратиться в суд. В случае превышения квадратных метров, с новым собственником помещения заключается договор, на основании которого он обязан доплатить разницу.

Все особенности оценки ветхого и аварийного жилья

При оценке объекта недвижимости, находящегося в аварийном состоянии, эксперт учитывать некоторые особенности:

• Оценка должна производиться исключительно с учётом среднерыночной цены на аналогичное новое помещение, без учёта необратимых последствий износа. В случае определения стоимости квартиры в аварийном состоянии цена за 1 м² может быть существенно ниже рынка.
• Для расчёта компенсации учитываются все накладные расходы, которые предстоит понести собственнику недвижимости. К ним относятся затраты на переезд, оплата экспертизы, комиссия агентам по реализации недвижимости, тарифы на осуществление регистрационных операций и другие затраты.

При проведении оценки эксперт запрашивает с клиента все документы, подтверждающие факт понесённых затрат – сопутствующие договора, товарные чеки, накладные и платёжные поручения. При их отсутствии доказать точную сумму компенсации практически невозможно.

Как проводится оценка аварийного жилья?

При оценке объекта жилой недвижимости, находящейся в аварийном состоянии, действуют все те же принципы и критерии, что и при аналогичной ситуации с нормальным жильём, пригодным к эксплуатации:

• Площадь объекта.
• Количество жилых помещений.
• Количество и габариты санузлов, кухни.
• Этаж, на котором расположена квартира.
• Наличие лифта.
• Наличие балкона или лоджии.
• Тип несущих конструкций.
• Характеристики района, в котором расположен дом – оценка экологической ситуации, наличие рекреационных зон, парков, водоёмов, детских площадок.
• Уровень развития сопутствующей инфраструктуры – медицинские учреждения, ДОУ, школы, продовольственные магазины.
• Развитие транспортной инфраструктуры – наличие остановок общественного транспорта, станций метро, крупных дорожных развязок, трасс федерального или городского значения.
• Удаление от деловой или исторической части города.
• Другие факторы, позволяющие безошибочно определить, сколько стоит объект.

Оцениваемый на аварийность объект должен находиться в собственности по договору купли-продажи, либо переведён в такой статус путём приватизации. Жильё, находящееся в распоряжении гражданина по договору социального найма, не подлежит объективной оценке.

Список документов для оценки аварийной недвижимости

При заключении договора на проведение независимой экспертизы аварийного жилья, ответственное лицо запрашивает с клиента ряд документов или их копий:

• Свидетельство о государственной регистрации права владения объектом недвижимости, зарегистрированное строго на заявителя.
• Кадастровый паспорт с планом помещения, по результатам фактического обмера органами БТИ.
• Если имеется – архитектурный план этажа здания, на котором расположена квартира, а также принципиальные схемы инженерных сетей для указания дефектных участков в ходе обследования.
• Удостоверение личности заявителя.
• Официальная бумага, выданная местным отделом ЖКХ о признании жилого помещения аварийным.

Эксперт имеет право потребовать дополнительные документы, которые могут помочь в оценке и определении коммерческой стоимости квартиры.

Владельцы объектов недвижимости нередко интересуются – сколько стоит экспертиза дома на аварийность? Цена на услугу зависит от множества параметров – удаления объекта, срочности оказания услуги, площади помещения и объёма проводимых работ. В среднем, за вызов эксперта на место, клиент платит от 5 до 10 тыс. руб. с получением независимой оценки.

Коротко о главном

Экспертиза аварийного жилья помогает собственнику помещения получить объективную оценку стоимости его квартиры. Заключение уполномоченного лица гарантирует выплату компенсации и ускоряет процесс расселения с предоставлением нового жилья равнозначной площади. Оценка проводится в соответствии с регламентом, указанным в ФЗ №73, силами аттестованного специалиста. В заключении указывается не только среднерыночная цена на объект недвижимости, но также и накладные расходы, требующиеся для переезда и оформления новой жилой площади в собственность.