Служба технического заказчика

Реализация инвестиционного проекта связана с большим количеством монтажных работ и инженерных решений. Застройщик или генподрядчик не имеют возможности осуществлять полный контроль за каждым этапом строительства. Для таких целей, законодательством нашей страны предусмотрен особый участник строительства – служба технического заказчика, являющаяся главным представителем инвестора на объекте и решающая как производственные, так и финансовые вопросы.

Кто такой техзаказчик, кто им может быть

Технический заказчик в строительстве – это юридическое лицо, представляющее интересы застройщика на объекте. До 2016 года в качестве службы заказчика могли также выступать частные лица, но данное правило было отменено на законодательном уровне. Компания, являющаяся представителем инвестора, должна удовлетворять следующим регламентам:

• Иметь сертификат СРО, дающий право на осуществление контрольных, финансовых, производственные операций, юридического сопровождения проекта.
• Располагать штатом аттестованных специалистов, получивших диплом о высшем профильном образовании, удостоверения о прохождении аттестации.

Юридическое лицо, являющееся техзаказчиком, также должно быть зарегистрировано в налоговом органе, иметь банковский счёт, необходимые разрешительные документы, утверждённое штатное расписание.

Основные функции техзаказчика

Функции технического заказчика в строительстве заключаются в выполнении следующих видов работ, согласно тексту заключенного с застройщиком договора:

• Осуществление контроля за каждым этапом монтажных операций.
• Организация производственной деятельности на стройплощадке для соблюдения календарного плана, согласованного в инвестиционном контракте.
• Освоение выделенных на возведение объекта материальных ресурсов.
• Поиск подрядчиков, заключение договоров.
• Проведение совещаний с участниками строительства на объекте.
• Принятие работ, закрытие народов, оплата выполненных монтажных операций, при условии надлежащего качества.
• Проведение аудита для выявления факта хищения подотчётных сумм, нерационального расходования инвестиций.
• Ведение исполнительной документации, бухгалтерских отчётов.
• Осуществление консалтинговой функции.

Технический заказчик в строительстве принимает на себя полную ответственность за состояние объекта, а также за рациональный расход средств, выделяемых инвестором в рамках реализации девелоперского договора.

Комплекс работ по получению различных разрешений и лицензий

Функции технического заказчика подразумевают получение различных разрешительных документов на право осуществление деятельности, связанной с повышенной ответственностью. Для оформления официальных документов, уполномоченное лицо проводит следующий комплекс мероприятий:

• Поиск компаний, занимающихся сертификацией юридических, физических лиц.
• Оформление штатных сотрудников, удовлетворяющих должностным требованиям.
• Постановка на баланс юридического лица оборудования, подлежащего сертификации.
• Выполнение требований по прохождению аттестации и других мероприятий, необходимых для лицензирования рассматриваемой деятельности.

В зависимости от вида осуществляемой деятельности, подлежащей сертификации или лицензированию, к уполномоченному лицу могут предъявляться разные требования.

Изыскательные работы и подключения к коммуникациям

При заключении договора и организации строительной площадки – устройство ограждения, монтажа штаба, бытовок для размещения ИТР, в функции технического заказчика входят обязанности по заказу инженерных изысканий, запросу технических условий от сетевых организаций:

• Нанесение координатной сетки.
• Вынос осей будущего сооружения.
• Определение пятна застройки.
• Расстановка скважин для забора образцов грунта.
• Заказ инженерно-геологических изысканий.
• Получение ТУ на подключение к наружным сетям канализации, электричества, отопления, водопровода.
• Передача полученных от смежных организаций результатов работ, отчётов проектировщику, для разработки планировочных, инженерных, конструктивных решений.

Помимо получения технических условий от балансодержателей, служба заказчика также проводит переговоры с каждым представителем этих муниципальных компаний на предмет оптимизации требований для осуществления подключения объекта.

Надзорные работы

Одной из главных обязанностей технического заказчика является осуществление контроля за ходом строительства:

• Назначение инженеров по качеству, проводящих инспекцию монтажных работ, выполняемых силами подрядчиков.
• Оформление предписаний при выявлении дефектов, отступлений от проекта или фактов нарушений требований нормативной документации.
• Повторная приёмка работ после устранения ранее выданных замечаний.
• Назначение независимой экспертизы при наличии сомнений в надлежащем качестве выполнения монтажных операций силами подрядчика.
• Закрытие нарядов, оплата этапа монтажа.
• Составление письменных претензий подрядчикам, при выполнении монтажных операций ненадлежащего качества.
• Работа с представителями авторского надзора, а также с инспекцией ГАСН, при осуществлении плановых проверок.
• Подготовка папки ЗОС для сдачи объекта в эксплуатацию.

Каждая контрольная операция, выполняемая силами представителей технического заказчика, отражается в исполнительной документации, хранится в архиве строительного штаба для подтверждения факта проверки, при возникновении вопросов от вышестоящих инстанций.

Планирование строительного штата

Сразу после заключения договорных отношений между застройщиком и техзаказчиком, уполномоченная служба определяет штатное расписание, назначает на ответственные должности следующих лиц:

• Руководитель службы технического заказчика.
• Инженеры, обеспечивающие анализ переданной проектной документации – отдел ПТО.
• Сметчики и экономисты, контролирующие ценообразование, расходование подотчётных сумм.
• Надзорные органы, отвечающие за качество выполняемых работ.
• Инженеры, занимающиеся согласованием документации, получением технических условий, а также взаимодействующие с государственными органами.
• Прочие сотрудники, присутствие которых необходимо для организации контрольных работ на площадке.

Штатное расписание согласуется с инвестором строительства, после чего составляется зарплатная ведомость, и застройщик выделяет часть бюджета на оплату фонда заработных плат ИТР техзаказчика.

Руководитель службы технического заказчика имеет право переводить людей на другие должности, увольнять или расширять штат, при наличии производственной необходимости. 

Этапы работы техзаказчика

Технический заказчик выполняет следующие этапы работ, в зависимости от возложенных на него обязанностей со стороны застройщика:

• Организация строительной площадки.
• Формирование штата ИТР
• Получение технических условий.
• Заказ инженерных изысканий.
• Работа с проектной организацией, на предмет оптимизации разработанных архитекторами и инженерами решений.
• Поиск компании, заключение договора с генеральным подрядчиком.
• Составление календарного графика производства работ.
• Контроль за возведением объекта на каждом этапе.
• Оформление коммерческих соглашений с контрагентами на поставку материалов, монтажными организациями, лабораториями и другими участниками строительства.
• Оплата работ по договору.
• Проверка соблюдения технических условий при подключении объекта.
• Общение с представителями государственного надзора
• Сдача объекта в эксплуатацию.

Таким образом, типический заказчик отвечает за полный цикл производственных операций на объекте и за последующую нормальную эксплуатацию сооружения.

Согласование договора с ТЗ

Перед заключением договора, потенциальный техзаказчик и девелопер проводят многостадийные переговоры по определению основных функций, согласованию цены и других важных моментов.

В договоре и техническом задании, являющимся неотъемлемым приложением к нему, определяются права, обязанности сторон, уровень ответственности, рейтинг доверия и другие юридические тонкости.

При согласовании договора, стороны определяют порядок оплаты услуг, а также их конечную стоимость.

Подписание соглашения, оплата заказа

По завершении переговоров, девелопер подписывает договор с техническим заказчиком, перечисляет авансовый платёж, который составляет от 10% до 30% от общей суммы, оговоренной в протоколе соглашения.

С момента подписания документа, оплаты первых денежных средств, инвестор получает право требования надлежащего исполнения обязанностей со стороны своего контрагента.

Юридическое сопровождение сделки

Сразу после подписания коммерческого соглашения и перечисления авансового платежа, застройщик, являющийся собственником объекта, выпускает приказ установленной формы, в котором он наделяет технического заказчика полномочиями, оговоренными в тексте договора.

После вступления данной бумаги в законную силу, представители техзаказчика имеют право выступать в качестве официального представителя девелопера, вести переговоры от его лица.

Передача вспомогательных документов

Принимая на себя функции по ведению контрольной, аудиторской, экономической и правовой деятельности, служба технического заказчика формирует штатное расписание из сотрудников, закреплённых за конкретным объектом.

В зависимости от вида возлагаемых обязанности, каждый из сотрудников службы обязан иметь удостоверения, сертификаты или пропуск, дающий право нахождения на объекте строительства. Данные документы оформляются в полном объёме, впоследствии могут предъявляться инспектирующим органам.

Получение разрешений, утверждение генплана

Служба технического заказчика, чаще всего, привлекается на начальном этапе реализации инвестиционного проекта. В таких ситуациях на уполномоченных лиц возлагаются следующие дополнительные обязанности:

• Утверждение генерального плана с местным комитетом по архитектуре и градостроительству
• Прохождение градостроительного совета.
• Проведение публичных слушаний по согласованию с органами самоуправления.
• Работа с проектировщиком.
• Сопровождение проекта в органах госэкспертизы.
• Помощь в получении положительного заключения по проектным решениям, оперативная подготовка ответов на замечания от экспертизы.
• Работа с органами ГАСН для получения разрешения на строительство.

Формально, технический заказчик имеет право на заключение договора с генеральным подрядчиком только после прохождения всех упомянутых выше согласований.

Технический надзор, решение вопросов

Данный этап является основным направлением деятельности техзаказчика, в рамках которого, уполномоченные представители выполняют следующие операции:

• Проверка определения пятна застройки, выноса осей под размещение будущего объекта.
• Анализ каждого этапа работ на предмет соблюдения требований рабочего проекта, нормативной документации.
• Проверка качества всех монтажных операций.
• Согласования скрытых работ с составлением соответствующих актов.
• Мониторинг строительства.
• Ведение исполнительной документации.
• Пусконаладочные работы и обследование инженерных сетей, по завершении их монтажа.

Каждый из этапов технического надзора оформляется документально. При возникновении каких-либо спорных вопросов или проблем на площадке, связанных с нарушением работы ответственных конструкций, непроектными деформациями, локальными обрушениями, исполнительная документация используется для проведения аудита или прикладывается к доказательной базе для суда.

Сдача проекта основному заказчику

Итогом деятельности службы заказчика является сдача объекта в эксплуатацию и формирование папки ЗОС, в которую включаются следующие разделы:

• Откорректированные рабочие чертежи.
• Журналы общих работ, авторского, технического надзора.
• Оформленные акты скрытых работ.
• Протоколы проведённых регламентных испытаний.
• Предписания, выданные надзорными органами.
• Коммерческие соглашения с субподрядными организациями, контрагентами на поставку материалов,
• Платёжные поручения, наряды по завершении каждого этапа монтажа
• Бухгалтерские отчёты.
• Прочая документация, необходимая для безопасной эксплуатации сданного объекта.

При надлежащем выполнении всех возложенных на техзаказчика обязанностей, объект принимается в эксплуатацию с оформлением соответствующих документов. По завершении всех работ, договор с инвестором считается выполненным, и стороны составляют финальный акт взаиморасчётов.