Проверка сметной документации

Возведение любого объекта капитального строительства сопровождается значительными тратами со стороны девелопера, которые планируются в рамках реализации инвестиционного проекта. Конечная стоимость строительства определяется на основании сметного расчёта, оформленного по результатам анализа спецификаций, ведомостей расходов к рабочему проекту. При составлении сметной документации, автор может допустить ряд ошибок, что сказывается впоследствии на необоснованных затратах инвестора. Чтобы этого избежать, заказчик проводит проверку смет с привлечением независимой экспертной организации.

Что такое экспертиза и для чего она нужна

Проверка сметной документации – это один из важнейших аспектов деятельности экспертного органа. Экспертиза смет позволяет выявить несоответствие заявленных объёмов и базовых цен чертежам рабочего проекта, а также действующим нормативам. Цели проведения проверки финансово-технической документации:

• Выявление ошибок при составлении сметного расчёта.
• Идентификация некорректного применения коэффициентов пересчёта итоговой цены на монтажные операции.
• Составление независимой сметы, определяющей фактическую стоимость монтажных работ.
• Идентификация факта завышения цены или объёмов разработчиками сметной документации с целью обмана инвестора.
• Сравнительный анализ сметной документации и рабочего проекта на предмет соответствия объёмов работ, стройматериалов.
• Выявление факта завышения сроков производства монтажных операций с оставлением некорректного календарного графика, что приводит к искусственному завышению стоимости строительства.
• Анализ рынка стройматериалов с целью выявления средней розничной цены и последующим сопоставлением с расценками, заложенными в сметной документации.

Проверка смет представителями нашей экспертной организации не ограничивается анализом переданных от заказчика материалов. Для оформления объективного отчёта, мы проводим комплексный анализ рынка услуг и строительных материалов.

Как проводится инспекция смет на монтажные работы

После утверждения технического задания и подписания договора, уполномоченное лицо от нашей организации выполняет полную проверку проектно-сметной документации, согласно следующему алгоритму:

• Проверка наличия альбомов со сметной документацией для каждого раздела проекта.
• Идентификация ошибок и неточностей в переданном сметном расчёте.
• Анализ итоговой стоимости объекта строительства, сопоставление со среднерыночными расценками.
• Составление перечня предписаний с выявленными ошибками со стороны разработчиков сметы.
• Детальная проверка стоимости каждого монтажного этапа, аренды спецтехники, организации строительной площадки, заготовочных постов.
• Глубокий анализ рынка стройматериалов, оформление прайс-листа на каждый использованный в проекте материал, инженерное оборудование.
• Составление собственного сметного расчёта с определением итоговой цены объекта строительства.

По завершении анализа сметы, уполномоченный представитель экспертного органа оформляет отчёт, в котором отображаются ответы на вопросы, заданные ему в ТЗ, а также выводы и выявленные несоответствия в ПСД.

Какие документы проверяет наше предприятие

При заказе проверки смет, комиссия, состоящая из аттестованных экспертов, анализирует следующие виды переданной от заявителя документации:

• Инженерные геологические, геодезические или экологические изыскания, выполненные перед началом строительства.
• Проектная документация стадии «П», прошедшая согласование в органах госэкспертизы.
• Экспертное заключение, выданное по результатам анализа утверждаемой части проектной документации.
• Проверка рабочего проекта строительства, переданного в производство работ по результатам разработки.
• Инспекция спецификаций к рабочим чертежа, а также ведомостей расходов основных стройматериалов, перечня используемого оборудования.
• Анализ технологических карт, указаний по производству работ, рекомендаций по использованию расходных материалов, инструмента.
• Проверка рынка монтажных работ расстраиваемой категории путём анализа резальных предложений конкурирующих организаций.
• Проверка всех разделов сметной документации, оформленной на основании рабочего проекта строительства планируемого сооружения.

Заключение, оформленное по результатам проверки смет, позволяет выставить письменную официальную претензию потенциальному ответчику или используется как часть доказательной базы в рамках судебного разбирательства.

Порядок выполнения экспертных действий

Инспекция сметного расчёта проводится с соблюдением следующих этапов, согласно требованиям регламентной документации:

• Анализ объёмно-планировочных показатели здания.
• Проверка технико-экономических характеристик объекта.
• Сравнение графических и экономических показателей.
• Сравнение сметного расчёта со спецификациями к проекту строительства.
• Изучение задания на проектирование, отчётов об инженерных изысканиях. Сопоставление проектных данных с исходно-разрешительными материалами.
• Общая проверка сметной документации.
• Глубокий анализ финансовых показателей, проверка корректности применения повышающих или понижающих индексов.
• Анализ проектной документации в стадиях «П», «РД».
• Сравнительный анализ сметного расчёта на предмет соответствия проектным решениям.
• Проверка назначенных в календарном плане сроков возведения объекта недвижимости.

При проведении анализа сметной документации, эксперты обращают внимания на такие факторы, как сезонность, удаление объекта от города, а также возможность применения спецтехники, что, несомненно, отображается на конечной стоимости сооружения.

По результатам проверки смет, экспертный орган может выявить следующие нарушения, ошибки и несоответствия:

• Технические ошибки, опечатки и другие неточности, которые зависят от невнимательности автора.
• Использование некорректных индексов пересчёта итоговых цен.
• Факт раздувания сметной стоимости объекта путём завышения объёмов работ, количества материалов, что может отражаться как в смете, так и в рабочих чертежах, спецификациях к ним.
• Ошибочное или искусственное завышение сроков монтажных операций.
• Анализ документации на предмет выявления мошеннических схем.

Инспекция сметной документации направлена на защиту финансовых интересов инвестора, а также на оптимизацию расходов при реализации девелоперского проекта.

Почему необходима экспертиза смет на строительство или ремонт

Экспертиза смет на строительство, реконструкцию или капитальный ремонт необходима для определения фактических расходов, которые должны быть понесены для реализации проектных решений.

При отсутствии экспертизы смет, конечная цена на монтаж или ремонт может быть завышена на 50% – 100%, что приведёт к необоснованным затратам заказчика.

Как обманывают заказчиков

Недобросовестные подрядчики нередко обманывают своих инвесторов с использованием различных мошеннических схем:

• Работа в сговоре с проектной организацией. В каждой спецификации учитываются завышенные объёмы, которые впоследствии переносятся в смету. Даже без корректировки расценок, итоговая цена получается значительно выше.
• Манипуляция с повышающими коэффициентами. Данные индексы позволяют завысить цену, а заказчик не имеет возможность идентифицировать обман.
• Искусственное увеличение сроков строительства с составлением фиктивного календарного плана, что даёт возможность привлечения дополнительных денег на аренду спецтехники или на выполнение специальных работ.

В процессе экспертизы сметной документации подобные факты мошенничества выявляются профессионалами практическим монументально. В официальном заключении уполномоченное лицо отображает рекомендуемые розничные цены на материалы, а также выборочно указывает на факт завышения объёмов в ведомостях расходов.

Стоимость экспертизы смет

Чтобы определить цену на проверку сметной документации, наши сотрудники используют отдельный расчёт, основанный на прайс-листе компании и поправочных коэффициентах. В общем случае, средняя расценка на анализ сметной документации составляет от 6% до 10% от стоимости проектных работ для рассматриваемого объекта недвижимости.