Техническое обследование зданий и сооружений в Москве

Компания «Технадзор77» готова оказать свою помощь при:

• проведении капитального ремонта, реконструкции или модернизации;
• выполнении всех перечисленных работ – на этапе повторного ввода в эксплуатацию;
• необходимости контроля качества строительства или реконструкции;
• урегулировании спорной ситуации между застройщиком и подрядчиком в части объемов, стоимости или качества выполненных работ;
• обнаружении дефектов, разрушений или других проблемных участков;
• необходимости оценки реальной рыночной стоимости здания или сооружения в рамках подготовки сделки купли-продажи;
• восстановлении утраченной проектно-сметной или технической документации.

Мы выполняем весь комплекс обследований — конструкций, грунтов оснований, инженерных систем.

• При реконструкции и изменений архитектурного облика здания: надстройке этажей или мансард, изменении устройства чердачного пространства, углублению цокольного или подвального помещения, изменении технического назначения помещений, усилению несущих конструкций и перекрытий с целью увеличения полезных нагрузок;
• при расчёте влияния строительных или ремонтных работ вблизи объекта;
• для разработки проектной документации демонтажа здания;
• для восстановления недостающей проектной документации;
• узаконивания строительства и ввода сооружения в эксплуатацию;
• при оценке степени износа объекта незавершённого или замороженного строительства (долгостроя);
• для заключения о соответствии (ЗОС);
• Аудит причин возникновения дефектов и повреждений в конструкциях зданий и сооружений.

К проведению работ привлекаются штатные эксперты организации, которые обладают необходимым опытом и оснащены современным высокоточным оборудованием. Экспертные мероприятия выполняются в четком соответствии с положениями ГОСТ 31937-2011, а итоговые отчеты принимаются любыми контролирующими организациями.

Наши клиенты

Надзор за строительством торгового комплекса «Балтия».

Стоимость технического обследования зданий в Москве

Итоговая цена технического обследования здания или сооружения в нашей компании рассчитывается индивидуально. На стоимость работы эксперта влияют различные факторы – от местоположения до специфики объекта. Оперативно ответим на любые вопросы и разработаем для Вас персональное коммерческое предложение.

Кто имеет право проводить обследование сооружений?

Оценку и мониторинг технического состояния зданий и сооружений закон доверяет лишь опытным сотрудникам специализированных компаний имеющих необходимые допуски СРО, обладающих инструментальной базой (см. ГОСТ 31937–2011, гл. 4, п. 4.1). Поймите правильно, привести для консультаций по вопросу ремонта покосившегося дома или протекающей крыши вы можете кого угодно. Официальными результаты такого технического обследования не будут. Оно не поможет заставить исполнителей исправлять ошибки. Ну а «выбить» деньги на ремонт или реконструкцию бюджетного учреждения (детсада или школы) на основании «филькиной грамоты» невозможно.

Технического обследования касаются положения не только ГОСТ 31937–2011 и СП 13-102-2003. Например, они есть в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда». В Жилищном кодексе РФ рекомендована периодичность ТО многоквартирных домов и их несущих конструкций, регулярность плановых и частичных осмотров жилых домов.

Необходимые допуски СРО на осуществление работ

Порядок проведения обследования технического состояния зданий

Общий порядок проведения обследования зданий и сооружений регламентируется ГОСТами (ГОСТ 31937–2011 и ГОСТ Р 55567–2013) и техническими регламентами (СП 13-102-2003). Он уточняется для каждого конкретного объекта с учетом технических характеристик и поставленных перед экспертом задач. С некоторой долей условности работа специалиста делится на 5 этапов.

О том как проводить оценку технического состояния зданий указанно в ГОСТ 31937–2011 и СП 13-102-2003 — казалось бы, всего 2 норматива определяет, как надо проводить обследование зданий. Однако сами эти акты основаны на десятках стандартов. В строительстве регламентируется всё: методики инженерных исследований, требования к строительным материалам, проектам… , ведь от надежности постройки зависят жизни. Само право проводить обследование тоже регламентируется. Абы кому столь ответственную работу не выполнить.

№1. Подготовительные работы

Подготовка к обследованию начинается со сбора исходной документации – проектной, технической, сметной, исполнительской или эксплуатационной. Чем больше информации обобщает и анализирует эксперт, тем проще и быстрее выполняются дальнейшие работы. При отсутствии или некомплектности исходных документов, требуется срочно получить или оформить недостающие.

Список необходимых документов и сведений определяется целями. Для комплексного технического обследования потребуются: поэтажные планы и техпаспорт на здание (сооружение), конструктивная и расчетная схемы, проектные нагрузки и т. д. Дополнительно может запрашиваться геоподоснова, сертификаты примененных материалов, отчеты о предыдущих обследованиях, документацию по подводке электричества, сведения о реконструкции, переоборудовании, перепланировке, капремонте здания.

Для комплексного технического обследования потребуются: поэтажные планы и техпаспорт на здание (сооружение), конструктивная и расчетная схемы, проектные нагрузки и т. д.

Чтобы составить программу действий, эксперты должны подробно ознакомиться с объектом.

№2. Визуальный осмотр строительных конструкций

Основная задача визуального осмотра — зафиксировать дефекты, заметные невооруженным (но опытным) глазом. Обнаружить без инструментов можно много чего: крены кирпичной кладки, прогибы балок перекрытия, перекосы ферм, повреждения трубопроводов и т. д. Специалисты не просто подмечают проблемы, а документируют увиденное. Фотографируют и описывают характерные деформации (раковины в бетоне, торчащая арматура…), составляют ведомости дефектов.

Дополнительным итогом визуального осмотра могут стать:

• уточненная конструктивная схема объекта;
• определение расположения несущих конструкций.

Часто уже первичного осмотра достаточно, чтобы с большой достоверностью диагностировать «болезни» постройки. Опираясь на симптоматику, профессионал назовет причины появления дефектов. Например, сырость и грибок в подвале при нормальной вентиляции и отсутствии протечек водопровода (канализации) могут свидетельствовать о плохой гидроизоляции.
Но бывает, что без «анализов» делать выводы нельзя, тогда составляют план следующего этапа ТО.

№3. Инструментальное обследование зданий и сооружений

На этой стадии активно применяются самые современные и высокоточные инструменты и оборудование – как для работы в полевых условиях, так и в лабораторных. Во втором случае используются образцы, взятые непосредственно на объекте.

В зависимости от поставленных перед специалистом задач, в рамках детального обследования выполняются такие работы:

• Обмерные работы определяют расхождения размеров и геометрии конструкций, их элементов и узлов с проектными;
• контроль прочности, твердости и однородности бетона методами «отрыв со скалыванием» и ударно-импульсным методом;
• измерение проникающей влажности гигрометром;
• поиск и определение диаметров арматуры радаром
• шурфование грунтов и фундаментов под основанием здания;
• взятие образцов для лабораторных исследований
• тепловизионный контроль на предмет выявления утечек тепла и т.д

Инструментальное или детальное обследования могут проводить только фирмы, имеющие допуск СРО для проведения технического обследования зданий и сооружений и обязательно оснащены оборудованием для инструментального контроля.

В лаборатории определяют, например, фактические характеристики материалов несущих конструкций. При необходимости проводят инженерно-геологические изыскания. Скажем, если обнаружены свидетельства плохого состояния грунтового основания — характерные разломы, перекосы, завалы углов, — то «геология» потребуется однозначно.
Данные инструментального обследования обрабатывают, делают поверочные инженерные расчеты, анализируют причины повреждений и составляют итоговый документ (акт, официальное заключение) с выводами и рекомендациями.

Перечень выполняемых работ и исследований определяется индивидуально для конкретного объекта. При этом учитываются два базовых фактора. Первый – цели назначения обследования здания или сооружения. Второй – сочетание текущего состояния с характеристиками объекта, как конструктивными, так и архитектурными.

№4. Камеральный анализ собранных данных

На этой стадии проводятся проверочные расчеты, которые выполняются на основании полученных экспертом данных. Основными направлениями работы выступают:

• оценка уровня износа;
• определение возможности безопасной эксплуатации;
• обобщение обнаруженных дефектов;
• установление причин их возникновения;
• разработка рекомендаций по устранению проблем.

№5. Результаты обследования объекта

Результатом работы эксперта становится итоговое техническое заключение. Документ оформляется в соответствии с полученным на начальной стадии заданием. Стандартное содержание отчета предусматривает включение следующей информации:

• основные данные и описание объекта обследования;
• полученные экспертом результаты исследований;
• выявленные дефекты, причины возникновения и рекомендации по устранению;
• ответы на вопросы, поставленные в техническом задании.

Примеры заключений технического обследования

Предварительное визуальное обследование

Обследование частного жилого дома

Периодичность проведения технического обследования зданий находящихся в эксплуатации
Регулярность проведения технического обследования зданий и сооружений регламентируется действующими ГОСТами и функциональным предназначением объекта. В ГОСТ 31937-2011 сказано, что обследование технического состояния объекта проводится, самое позднее, через 2 года после ввода в эксплуатацию. Потом периодичность такая: в общем случае — раз в 10 лет (можно чаще), а для зданий и сооружений или их несущих конструкций, работающих в неблагоприятных условиях, — как минимум, раз в 5 лет. (Под «неблагоприятными условиями» понимаются: агрессивные среды, высокая влажность, вибрации, сейсмичность района от 7 баллов и т.п.). Мониторинг технического состояния уникальных построек проводится ежегодно. Жилищный кодекс РФ с мая 2018 г. предписывает обязательное техническое обследование многоквартирных домов каждые 5 лет. Регулярные проверки — это еще не все! Обязательно ТО зданий предписано ГОСТом в случаях:

• когда истек нормативный срок эксплуатации;
• если очевидны существенные проблемы в несущих конструкциях (трещина в цоколе, перекос надоконных перемычек, обрушение балконов…);
• после техногенных катастроф (землетрясение, взрыв газа, пожар — обрушились перекрытия);
• при изменении технологического назначения объекта.

Собственник волен проверять техническое состояние объекта и помимо указанных сроков, например, чтобы проконтролировать качество выполненных ремонтниками работ. Мероприятия могут состояться особо и по предписанию органов, уполномоченных вести государственный строительный надзор.

Из практики технического обследования

Мониторинг, оценка допустимости эксплуатации

Незнание законов приводит к неприятностям. К примеру, новый нанятый по контракту управляющий хостела не в курсе, когда положено проводить обследование технического состояния здания на предмет оценки допустимости эксплуатации. (Кстати, случай рядовой, обновленная администрация часто вообще не догадывается о необходимости мониторинга конструкции.) К нему приходят из надзорных органов и выдают предписание о запрете эксплуатации, хотя на самом деле техническое состояние в норме. Такое возможно? Да! Хостел придется закрыть? Нет, если оперативно вызвать экспертов с допуском СРО: их заключение о фактическом отсутствии проблем спасет ситуацию.

Выявление оснований для ремонта, определение его объемов

Хуже всего, когда опасность аварии в самом деле существует… Например, такой сюжет. Учебный корпус в плохом состоянии. Директор школы хочет провести реконструкцию, пишет письма в министерство, составляет сметы, но денег не выделяют — «не видят» оснований для ремонта. Выход есть — надо вызвать экспертов с допуском СРО, по итогам официального технического обследования основания для финансирования появятся.

Оценка возможности реконструкции

В практике компании была такая история. Далекие от сферы девелопмента люди купили объект под торговый центр. Проект нашли типовой, строительство начали без обследования технического состояния. Как результат — возросшие нагрузки, появились трещины в несущих конструкциях. Стройка встала, деньги заморожены, здание того гляди обрушится. По счастью собственникам подсказали обратиться к экспертам, специалисты провели ТО и предложили решение проблем.

Обнаружение причины аварийной ситуации

Бывает, причину аварийной ситуации собственнику найти сложно. Завод ОАО «Микрон» обратился в «Технадзор 77» — текла крыша при отсутствии видимых повреждений. Профессионалы выяснили, что проблема не в покрытии, а в устройстве кровельного «пирога»: из-за отсутствия вентиляции скапливался конденсат и стекал внутрь.

ГОСТ 31937-2011 не распространяется на контроль, связанный с судебно-строительной экспертизой, а также на: подземные, транспортные, гидротехнические и мелиоративные сооружения, магистральные трубопроводы, объекты, где ведутся горные и подземные работы.

Ответы на частые вопросы