Строительный аудит

Возведение любого объекта капитального строительства связано с большим количеством монтажных операций, инженерных решений и отделочных работ. В процессе реализации инвестиционного проекта, представители надзорных органов нередко выявляют ошибки, расхождения с проектом и другие проблемы, которые впоследствии могут повлиять на приёмку, а также на безопасную эксплуатацию объекта строительства. Чтобы избежать таких проблем, заказчик назначает строительный аудит с оформлением официального заключения.

Что такое строительный аудит и где он применяется

Строительный аудит и экспертиза – это комплекс исследовательских, контрольных мероприятий, выполняемых силами специализированных организаций, направленных для достижения следующего результата:

• Оценка соответствия технико-экономических показателей проекта с реальным состоянием объекта.
• Анализ степени завершённости строительства сооружения.
• Проверка целесообразности расходования основных средств, выделенных на реализацию инвестиционного проекта.
• Инспекция сметной документации для объекта строительства на предмет выявления возможных завышений объёмов, некорректного применения корректирующих коэффициентов.
• Проверка обоснований, применяемых при возведении здания проектных решений, анализ спецификаций, ведомостей расходов к каждому чертежу.
• Составление независимого сметного расчёта с определением конечной цифры предполагаемых затрат, а также средств, необходимых для завершения объекта перед сдачей в эксплуатацию.
• Проверка обоснованности дополнительных расходов, запрашиваемых подрядчиком в ходе выполнения монтажных работ.

Аудит строительных работ позволяет выявить состав преступления, а также группу причастных к противоправным деяниям лиц. Заключение позволяет заинтересованному лицу обратиться в суд для выставления материальных претензий к потенциальному ответчику.

Заказчики строительного аудита

Технический аудит предприятия или объекта строительства назначается в пользу следующих заинтересованных лиц:

• Инвестор строительства, привлекающий необходимый бюджет для реализации девелоперского проекта.
• Генеральный подрядчик, ответственный за выполнение строительно-монтажных, инженерных работ.
• Технический заказчик, являющийся вторым лицом после застройщика, принимающий на себя материальную ответственность за объект.
• Органы судебной власти, при необходимости получения доказательной базы по текущему делу.
• Субподрядчик и прочие второстепенные структуры, заинтересованные в защите собственных интересов.

Объектом аудита может быть, как завершённый объект недвижимости, так и отдельные конструкции, корпуса, а также другие объёмно-планировочное элементы. Объём экспертных работ определяется содержанием технического задания, на основе которого оформляется официальный договор с уполномоченной организацией.

Необходимость строительного аудита

Аудит в строительстве не является обязательной процедурой, формально проводится по заявлению заинтересованной стороны. В то же время, при реализации масштабного проекта, споры между участниками договора, возникают практически в 100% случаев.

Без независимой оценки добиться объективного решения вопроса, чаще всего, не удаётся, так как каждый из участников спора настаивает на своей позиции. В связи с этим, заключение или технический отчёт, полученный по результатам аудиторской проверки, помогает закрыть конфликтную ситуацию в мирном русле. 

Нормативные акты

Проведение аудиторской инспекции силами аккредитованного экспертного органа, регламентируется требованиями следующих нормативно-законодательных актов:

• ФЗ №307, определяющий порядок выполнения проверок, а также предъявляющий требования к аудиторским конторам, либо к их уполномоченным представителям.
• ГрК РФ, который регламентирует случаи, требующие независимой оценки силами экспертных органов.
• ПП РФ №468, определяющие порядок выполнения строительного контроля за объектом.
• СП 246.1325800.2016, текст которого регламентирует требования к проведению авторского надзора силами аккредитованной проектной организации.
• СП 48.13330.2011, определяющий порядок организации строительно-монтажного производства, а также соблюдения техники безопасности и ведения контроля за возведением объекта капитального строительства.

Текст Градостроительного Кодекса РФ указывает на необходимость осуществления строительного контроля за объектом, официально зарегистрированном в базе данных инспекции ГАСН. Таким образом, строительный аудит можно называть обязательной процедурой, который может заменить или дополнить другие методы инспекции.

Кто может проводить строительный аудит

Строительный аудит – это процедура, связанная с повышенной ответственностью. В связи с этим, проводить данные мероприятия может ограниченное число физических или юридических лиц, к которым предъявляются следующие требования:

• Государственные или частные компании, числящиеся в реестре аккредитованных юрлиц для выдачи экспертных заключений по запросу представителей органов судебной власти.
• Коммерческие организации, имеющие сертификаты СРО, обеспечивающие допуск к ведению экспертной деятельности рассматриваемой категории.
• Физические лица, занимающиеся частной практикой, имеющие диплом о высшем профильном образовании и удостоверение государственного образца, свидетельствующее о прохождении аттестации по результатам курсов повышения квалификации.

При заключении договора с экспертным органом, назначается комиссия из одного или нескольких уполномоченных лиц, которые предоставляют копии действующих квалификационных документов. Заказчику необходимо проверить, чтобы срок актуальности удостоверений не заканчивался, вплоть до выдачи официального заключения.

Виды строительных аудитов

На практике выделяются несколько видов строительного аудита, каждый из которых назначается, согласно индивидуальным требованиям и задачам:

• Инспекция проектной документации на предмет соответствия действующим нормативам. Проверка спецификаций, ведомостей расходов на предмет обоснования выбранных материалов, оборудования.
• Проверка сметных расчётов на предмет объективности стоимости материалов и строительно-монтажных операций. Сравнительный анализ смет и спецификаций к рабочему проекту, проверка выбранных корректирующих индексов пересчёта конечной цены.
• Визуальный или инструментальный контроль объёмов выполненных работ на предмет соответствия рабочему проекту, требованиям нормативной документации. Проверка соответствия заложенных в проекте марок материалов, оборудования, их розничной стоимости.
• Анализ бухгалтерии технического заказчика, генподрядчика. Инспекция объективного расходования выделенных инвестиций, проверка стоимости материалов, инструментов, оборудования, нормы прибыли, фонда заработной платы ИТР и закрытия нарядов по факту выполненных монтажных операций.

Каждый из перечисленных видов аудиторской проверки может проводиться как в комплексе, так и независимо друг от друга, что отражается в техническом задании для экспертного органа.

Порядок проведения строительного аудита

При заключении договора с аккредитованной компании и согласованием ТЗ, назначается комиссия, состоящая из аттестованных инженеров и экономистов, которые проводят инспекцию, согласно определённому регламенту. Основные этапы аудиторской проверки подробно описываются далее.

Анализ ТЗ и исходных документов, целей аудита, стадии строительства

Перед выездом на объект, уполномоченные лица проводят анализ технического задания, согласованного с заказчиком, а также переданной правоустанавливающей документации:

• Определение объёма работ, согласно перечню задач, указанному в ТЗ.
• Проверка задания на проектирование.
• Анализ отчётов об инженерных изысканиях.
• Изучение правоустанавливающих документов, технических условий, разрешения на строительство и других бумаг, выданных органами местного самоуправления.
• Проверка заключения госэкспертизы, выданного на основании ранее разработанной утверждаемой части проектной документации.

По результатам изучения исходно-разрешительной документации, эксперт оформляет первую часть отчёта, в котором указываются замечания, а также перечень недостающей документации. Также, уполномоченное лицо получает исчерпывающие сведения о требованиях балансодержателя к инженерному оборудованию и технико-экономических показателях, согласованных с заказчиком.

Изучение и оценка проектной, исполнительной и финансовой документации

По результатам анализа ИРД, эксперт изучает переданную ему техническую документацию, которая состоит из следующих разделов:

• Рабочие чертежи раздела АР и КР, согласно которым возводились основные помещения и несущий каркас сооружения.
• Инженерные разделы рабочего проекта, включающие в себя решения по устройству трубных и кабельных коммуникаций.
• Анализ решений по отделке помещений, монтажу наружных сетей и благоустройству придомовой территории.
• Проверка исполнительной документации, оформленной на объекте силами технического надзора, по завершении каждого принятого и оплаченного этапа работ.
• Инспекция сметной документации, которая легла в основу графика финансирования объекта строительства.

На данном этапе, эксперт выявляет факты несоответствия сведений из технической документации между собой, проводит независимые расчёты, определяет фактическую стоимость СМР.

Обследование объекта, проверка этапов и качества выполненных работ

По результатам подготовительных этапов, эксперт составляет предварительное заключение и выезжает на объект для проведения обследований, согласно следующему алгоритму:

• Поверхностный осмотр строительных конструкций.
• Выявление дефектов и несоответствий рабочим чертежам проекта.
• Определение мест с нарушением действующих нормативов.
• Инструментальный контроль выборочных участков – определение класса бетона, кирпича, раствора неразрушающими методами.
• Проверка корректности прокладки, подключения инженерных коммуникаций.
• Анализ соответствия отделочных работ ведомости из рабочего проекта.

На основе инструментального и визуального контроля, экспертный орган составляет протоколы и сравнительные таблицы, в которых указывает отступления от проекта и ТЗ, а также идентифицирует места с явными нарушениями норм и применением материалов непроектных марок.

Подготовка заключения или отчета

По результатам проведения обследования на объекте, эксперт осуществляет камеральную обработку всех полученных показателей:

• Занесение результатов обследования в таблицы отчёта.
• Сравнительный анализ выполненных строительных работ и проектных решений.
• Указание мест, где было выявлено отступление от действующий нормативов.
• Оформление технического отчёта, заключения.

Итоговый документ, составленный по результатам аудита, утверждается личной подписью всех членов экспертной комиссии, которые принимали участие в обследовании. Уполномоченные лица предупреждаются об уголовной ответственности за дачу ложных или ошибочных сведений, которые могут негативно сказаться на эксплуатации обследуемого сооружения.

Какие документы оформляются после строительного аудита

После проведения строительного аудита, заказчику на руки выдаётся официальное заключение, в котором эксперт оформляет выводы на предмет возможности дальнейшей эксплуатации объекта, атаке отвечает на все вопросы, заданные ему в ТЗ. Имея на руках такой документ, заказчик может выполняет следующие действия:

• Заключение нового подрядного договора с оформлением протокола согласования договорной цены.
• Предъявление письменной предсудебной претензии подрядчику, качество работ которого не устраивает инвестора. Претензия также может содержать материальные требования, при наличии доказательств факта хищения инвестиционных средств.
• Доработка проектной документации, при необходимости удешевления сметной стоимости строительства.
• Назначение дополнительных лабораторных испытаний для получения протоколов, связанных с возможностью использования материалов другого класса.
• Составление искового заявления в суд с дальнейшим разбирательством и вынесением решения по текущему делу.

Официальный документ может также лечь в основу нового технического задания на проектирование с последующей переработкой утверждаемой части документации и получения повторного разрешения на строительство.

Стоимость проведения финансово-строительного аудита

Стоимость экспертных работ определяется отдельным сметным расчётом, исходя из базовых цен коммерческого предприятия, с учётом повышающих коэффициентов, на значение которых влияют следующие факторы:

• Удалённость объекта от города.
• Сложность проектных решений.
• Тип здания, категория ответственности, особенности технологических процессов, согласно рабочему проекту и техническому заданию.
• Степень физического износа несущих и ограждающих конструкций.
• Содержание технического задания.

Как правило, цена строительного аудита составляет от 8% до 10% от стоимости рабочего проекта, прошедшего экспертизу, переданного в производство работ на объект.

Результаты аудита в строительстве

Аудит в строительстве позволяет выявить факты хищения, нецелевого расходования средств при возведении объекта строительства. Официальное заключение, оформленное экспертным органом, позволяет выставить официальную претензию подрядчику, а также собрать доказательную базу для суда.

Аудит в строительстве позволяет инвестору сэкономить до 20 – 30% от общих средств, выделенных на реализацию проекта на протяжении нескольких лет.