Строительная экспертиза частного дома

Необходимость проведения строительной экспертизы частного дома регулярно возникает у многих владельцев малоэтажной недвижимости. Дачные домики, здания старой застройки, таунхаусы, усадьбы – все эти виды недвижимости при возникновении определенных ситуаций подлежат экспертной оценке. Перечень вопросов, на которые она должна ответить, зависит от конкретного задания, поставленного заказчиком перед специализированной организацией.

Компания «Технадзор77» предоставляет услугу строительной экспертизы частного дома. Наши специалисты имеют большой опыт работы и высокую квалификацию.

Цены на экспертизу

От чего зависит стоимость строительной экспертизы дома?

Какова цена строительной экспертизы частного дома? Этот вопрос люди задают одним из первых при обращении в компанию, специализирующуюся на оказании консалтинговых услуг. Однако сразу ответить на этот вопрос невозможно. Дело в том, что каждое заключение уникально, поскольку здания различаются по назначению и размерам, несущие и ограждающие конструкции и инженерные сети могут быть в разном состоянии и выполнены из разных материалов. Поэтому точная стоимость услуги может быть определена только после детального осмотра объекта, подлежащего оценке, изучения перечня вопросов, которые ставятся перед специалистом, и определения фронта, нужного для получения квалифицированного ответа на них. Только после этого составляется смета, формирующая стоимость всего комплекса услуг.

Однако смета – это только предполагаемый объем работ, который, при наличии специального пункта в договоре, может корректироваться как в одну, так и в другую сторону. Если какая-либо позиция из сметы не выполнялась, оплате она не подлежит. Если же в ходе производства возникла необходимость в дополнительном исследовании, то для его оплаты составляется акт, который подписывается обеими сторонами договора, – документ, на основании которого сметная стоимость может быть увеличена. Поэтому фиксированная цена на услуги такого вида встречается в договорах достаточно редко.

В основном стоимость услуг зависит от перечня мероприятий, требующихся при проведении обследований. К ним можно отнести:

1. Подготовительный этап, на котором разрабатывается задание с перечнем вопросов для эксперта, изучается проектная и исполнительная документация на объект.
2. Обмерочные работы.
3. Визуальное и инструментальное обследование собственного домовладения.
4. Вскрытие (при необходимости) узлов и конструкций, отбор проб и образцов материалов для проведения испытаний в условиях лаборатории.
5. Поиск отступлений работ, выполненных в натуре, от проекта и технических регламентов.
6. Определение качества фактически выполненных объемов.
7. Фотофиксация обнаруженных отступлений и дефектов.
8. Лабораторные исследования проб и образцов.
9. Анализ и обработка результатов, полученных в результате обследования и поверочных расчетов; определение перечня мероприятий, которые нужны для восстановления проектных характеристик здания или сооружения, расчет стоимости восстановления домовладения, составление сводных ведомостей соответствия объемов, выполненных фактически и предусмотренных сметой.
10. Составление, оформление и утверждение экспертного заключения для индивидуального домовладения.

В зависимости от необходимости выполнения тех или иных работ, их состава и количества определяется итоговая стоимость, которая рассчитывается сметой, составляющей неотъемлемую часть договора.

Цели и задачи экспертизы строительства дома

Существует несколько случаев, когда экспертное заключение становится одним из важнейших документов, необходимых для реализации различных мероприятий:

1. При осуществлении сделок с недвижимостью экспертная оценка дает возможность определить реальное физическое состояние конструкций и инженерного оборудования здания, а также его наружных сетей, выявить возможные проблемы, скрываемые продавцом и не всегда заметные для человека несведущего, – например, регулярное подтопление подвала при подъеме уровня грунтовых вод или замачивание фундамента из-за отсутствия системы дренажа. Это позволит прийти к реальной стоимости сделки, отражающей фактическое состояние собственного домовладения.
2. Оценка технического состояния приобретенного сооружения и подходящих к нему инженерных сетей, сделанная специалистами, позволит определить объем предстоящих финансовых затрат, необходимых для доведения потребительских свойств объекта до качественных показателей, установленных покупателем.
3. При выявлении дефектов и недоделок во вновь построенном здании мнение независимых специалистов о качестве строительства позволит принудить подрядчика к исправлению брака или определить величину затрат на исправление допущенных им отступлений от проекта и технических регламентов.
4. Для определения степени износа малоэтажного строения – с целью признания его пригодным или непригодным для проживания, а также вычисления выкупной цены строения при его сносе по муниципальным нуждам.
5. Независимая экспертиза строительных работ в частном доме может быть произведена в случае, если заказчик не согласен с качеством или количеством фактически выполненных объемов, представленных подрядчиком к оплате.
6. С целью определения суммы ущерба в случае повреждения собственного домовладения при возникновении чрезвычайных ситуаций: пожара, наводнения, землетрясения.

В этих ситуациях проверка качества строительства становится необходимым инструментом при сделках с малоэтажной недвижимостью и основанием для разработки мероприятий по ее эксплуатации.

Для Москвы и ближнего Подмосковья, с их развитым рынком загородной недвижимости и малоэтажных строений в городской черте, экспертное заключение может потребоваться в любом из уже перечисленных случаев. И экспертам подчас предстоит решение нетривиальных задач: проверка технических характеристик собственного домовладения – процесс весьма сложный, так как каждое строение индивидуально и конструктивные решения нового коттеджа совершенно не похожи на узлы здания старой постройки.

Нередко возникает необходимость проведения экспертизы строительства дома с целью независимого подтверждения качества и количества выполненных работ, а также использованных при этом изделий, конструкций и материалов, поскольку между заказчиком и подрядчиком при определении суммы к оплате возникли разногласия, а мнение независимых экспертов позволит устранить их в досудебном порядке, что сэкономит время и средства.

Цель экспертов – используя все доступные методы, установить реальное положение дел на объекте недвижимости, с тем чтобы покупатель или заказчик имел четкое представление об объемах, которые необходимо выполнить, либо о недостатках строения в целом. Для этого могут использоваться расчетные, визуальные, инструментальные, лабораторные методы, позволяющие получить реальные результаты. Конкретный выбор методов зависит от задач, которые будут поставлены заказчиком перед экспертной организацией.

Зачем нужна экспертиза дома?

Итоговый документ, составленный специализированной компанией – членом соответствующей саморегулируемой организации, является достаточно весомым основанием для ведения аргументированных споров с недобросовестным продавцом, подрядным предприятием, не выполнившим предмет договора, органами местного самоуправления, определяющими выкупную цену строения, которое подлежит сносу, или со страховой компанией, определяющей ущерб от повреждений, возникших в результате чрезвычайной ситуации. И чаще всего затраты на получение мнения независимых экспертов многократно окупаются за счет экономического эффекта, достигнутого в результате его наличия и использования.

Для правильного и квалифицированного ответа на вопросы, поставленные перед экспертом в задании, требуются высококвалифицированные специалисты, владеющие методиками проведения визуальных и инструментальных исследований, принципами расчета строительных конструкций и навыками сметного дела. Кроме того, они должны знать основы гражданского права, чтобы в итоговом документе правильно отразить все результаты, необходимые для признания правоты заказчика. Услуги специалистов такого уровня стоят достаточно дорого, что также отражается на итоговой стоимости заключения экспертов.

При передаче заказчику нового дома между ним и строителями часто возникают разногласия по качеству выполненных работ, и определить правоту той или другой стороны может только суд. Для разрешения подобной ситуации назначается судебная экспертиза, которая выдает заключение о соответствии фактического состояния дома действующим нормативным документам и положениям договора. Заслушав обе стороны и изучив заключение экспертизы, суд принимает решение и оглашает приговор.

В каких случаях суду требуется строительная экспертиза?

Есть немало случаев, когда человек, которому передают вновь построенный или реконструированный объект недвижимости, обнаруживает недоделки, некачественно выполненные работы, несоответствие фактически использованных материалов указанным в договоре, отличие реальной площади дома или квартиры от проектной величины. Иногда возникают разногласия и между участниками строительства – заказчиком, генеральным подрядчиком и субподрядчиками. Пострадавшая сторона может обратиться в суд и в других случаях.

Однако, чтобы иметь основания для обращения в суд, сторона, считающая себя пострадавшей, должна представить документы, подтверждающие свои претензии. Для этого можно обратиться в специализированную компанию, которая имеет право выполнять технические обследования объектов недвижимости. Заключение по результатам произведенного правомочной организацией обследования является достаточным основанием для приема судом искового заявления гражданина к застройщику. Однако застройщик (ответчик) или суд могут не признать это заключение – тогда проводится экспертиза частного дома или квартиры, исполнитель которой назначается судом из числа доверенных экспертных организаций, и заключение такого эксперта становится обязательным для обеих сторон процесса.

Что представляет собой судебная экспертиза?

Когда суд назначает строительную экспертизу, перед ней ставится ряд конкретных вопросов, на которые должны ответить специалисты, определив правомочность требований истца или правильность возражений ответчика. В ходе судебного процесса судья заслушивает стороны, знакомится с заключением экспертизы и принимает решение о полной или частичной правоте одной из сторон. В ходе экспертизы, специалисты доверенной организации:

• выполняют обмерочные чертежи, позволяющие определить соответствие законченного строительством строения проектным решениям;
• составляют исполнительные схемы внутренних инженерных систем с целью проверки их соответствия проектным разработкам;
• определяют виды реально примененных материалов и оборудования, чтобы сверить соответствие их качественных показателей требованиям нормативных документов и условиям договора;
• проверяют соответствие качества выполненных работ требованиям нормативных документов.

Если иск предъявляется собственником одной квартиры в многоквартирном доме, то эксперты осматривают только эту квартиру; если же претензии предъявляются владельцем индивидуального здания или таунхауса, то выполняется экспертиза дома для суда, необходимая для принятия решения по существу спора. Главное требование к заключению судебной экспертизы – однозначность ответов на поставленные вопросы.

Сколько стоит экспертиза дома для суда?

Чаще всего организацию для проведения независимой строительной экспертизы выбирают, ориентируясь на минимальную стоимость заключения, тем более в условиях Москвы, когда предложений много. Однако в этом случае есть риск получить неполноценный документ, который может не устроить суд. Дело в том, что при судебной экспертизе дома могут быть поставлены вопросы, для ответа на которые необходимо выполнить ряд действий, в частности:

• определить соответствие качества выполненных строительных работ требованиям технических регламентов;
• проверить качество наружных инженерных сетей и оборудования;
• определить обоснованность использования примененных норм расхода строительных материалов;
• рассчитать величину ущерба;
• проверить полноту и качество проектно-сметной документации.

Возможно, понадобятся и другие работы, выполнение которых влияет на итоговую стоимость независимой экспертизы дома для суда, поэтому определить конкретную сумму можно будет только после составления сметного расчета, но в любом случае она будет находиться в интервале от 35 до 75 тыс. руб. При этом учитываются:

• площадь, объем или протяженность объекта экспертизы;
• сложность предстоящих работ;
• доступность объекта для визуального и инструментального осмотра;
• наличие усложняющих факторов (стесненность, наличие агрессивных сред, низкие или высокие температуры, работа в условиях действующего производства и т.д.);
• фактическое техническое состояние объекта.

При необходимости для определения реальных характеристик материалов и конструкций могут быть предусмотрены лабораторные испытания, цена которых также входит в смету.

При проведении независимой экспертизы объекта недвижимости выполняются следующие работы:

• составляются обмерочные чертежи, позволяющие определить соответствие фактически построенного здания и отдельных помещений проекту;
• выполняются исполнительные схемы внутренних инженерных сетей с целью проверки соответствия их расположения проектным решениям;
• определяются фактически использованные материалы, конструкции, оборудование с целью установления их соответствия требованиям нормативных документов и условиям договора;
• производится проверка качества выполненных работ и их соответствия требованиям действующих нормативов и технических регламентов.

Квалифицированное заключение экспертной организации позволит суду принять решение, которое не может быть оспорено ни одной из сторон процесса.