Финансово-строительный аудит
Получите бесплатную консультацию строительного эксперта
Задать вопросИли позвоните по телефону +7 (499) 381 88 03
Оглавление
Девелоперский бизнес в нашей стране – это деловая среда с высоким уровнем конкуренции, что сводит рентабельность каждого участника многостадийной производственной деятельности к относительно невысоким показателям. При заключении любого подрядного договора требуется соблюдение баланса, строгое соответствие назначенных расценок рынку материалов, строительно-монтажных услуг по региону. При согласовании договора, оформлении допсоглашениий или при приёмке выполненных работ, между участниками нередко возникают споры. Для их мирного разрешения проводится финансово-технический аудит строительства.
Главные цели и причины проведения строительного аудита
При заказе строительного аудита, заинтересованное лицо преследует получение следующих достоверных фактов:
- Выявление несоответствия выполненных монтажных работ проектной, регламентной и нормативной документации.
- Проверка факта нецелевого расходования средств, выяснение причин необоснованных трат, завышения сметной стоимости подрядных работ.
- Выявление группы лиц, причастных к растратам, для выставления финансовых претензий или возбуждения уголовного дела, при наличии состава противоправных деяний.
- Инспекция проектно-сметной документации на предмет отклонений и ошибок в расчётах цен для каждого этапа производственных операций.
- Проверка спецификаций к проекту, идентификация факта некорректного определения объёма необходимых материалов в спецификациях к чертежам.
- Мониторинг искусственного завышения сроков строительно-монтажного производства, сравнение их с нормативными показателями.
- Защита интересов девелопера и его инвестиций для реализации проекта.
По результатам строительного аудита, уполномоченное лицо оформляет заключение, в котором представлены выводы в виде вопросов на все заданные заявителем вопросы.
Завышенные требования по оплате со стороны исполнителя
Данный вид экспертных действий позволяет решить конфликтную ситуацию между подрядчиком и заказчиком в досудебном порядке, либо в ходе судебных разбирательств. Если исполнитель выставляет инвестору допсоглашения с требованиями по оплате, эксперт проверяют следующие обстоятельства:
- Проверка текста подрядного договора со всеми приложениями – протоколом согласования договорной цены, календарного графика, технического задания.
- Анализ выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.
- Сопоставление исполнительной и проектной документации.
- Выявление несоответствий в объёмах, отображённых в проекте и ТЗ.
- Обоснование, либо опровержение необходимости завышения договорной цены.
Выводы эксперта по результатам проверки позволяет сторонам заключить мировое соглашение по итогам сотрудничества. Также, участники договора могут предъявить претензию любой из сторон, в том числе, третьим лицам, например, проектной организации, в случае наличия выявленных несоответствий.
Неудовлетворительный результат работы подрядчика
Технический аудит также даёт возможность выявить халатное отношение подрядчика к договорным обязательствам перед заказчиком. Независимый аудит помогает решить следующие вопросы:
- Проверка качества строительно-монтажных работ путём визуального и инструментального обследования.
- Контроль качества скрытых работ.
- Инспекция каждого этапа производственной деятельности на предмет соблюдения нормативов.
- Проверка соответствия выполненных работ чертежам рабочего проекта.
- Проверка качества использованных строительных материалов.
- Расчёт потраченных средств на выполнение каждого этапа, сравнение полученных показателей с данными сметного расчёта.
- Выявление дефектов в ответственных конструкциях и инженерных сетях, смонтированных силами исполнителя.
- Проведение испытаний с составлением протоколов и выводами о пригодности конструкций к безопасной эксплуатации.
Рассматриваемый тип обследований может назначаться органом судебной власти, при возбуждении уголовного дела или рассмотрении гражданского иска о материальных претензиях к любой из сторон.
Задачи финансово-технического аудита строительства
В отличие от многих других видов экспертной деятельности, финансовый аудит строительства подразумевает оценку документации, не затрагивая качества монтажных работ и выявления дефектов в конструкциях. При назначении экспертизы, преследуются следующие цели:
- Анализ свидетельств о регистрации права собственности на объект недвижимости, вне зависимости от его категории и типа.
- Выявление факта обременения, нахождения в залоге, что препятствует совершению сделки.
- Анализ комплектности и актуальности ИРД для проектирования и осуществления СМР.
- Проверка отчётов о проведённых изысканиях в отношении объекта строительства.
- Инспекция утверждаемой и рабочей частей проектно-сметной документации.
- Проверка объёмов выполненных работ на объекте, сопоставление их с требованиями договора и ПСД.
В отдельных случаях финансово-строительный аудит проводится перед сдачей объекта в эксплуатацию, особенно, если в ходе приёмки работ выявляются несоответствия, которые взывают у инвестора подозрения в нецелевом расходовании средств и превышении суммы отведённых для реализации проекта инвестиций.
Этапы финансово-технического аудита
Финансово-технический аудит строительства проводится в соответствии с действующим регламентом и состоит из нескольких этапов, каждый из которых подробно описывается ниже.
Изучение всей проектной документации
При заключении договора, эксперт запрашивает у заявителя копию проектно-сметной документации для изучения следующих разделов:
- Проверка актуальности объёмно-планировочных решений и приведённых технико-экономических показателей.
- Анализ конструктивных решений, принятых проектировщиком.
- Инспекция соответствия принципиальных схем и монтажных чертежей инженерных сетей ранее выданным ТУ от коммунальных служб и органов местного самоуправления.
- Проверка спецификаций к графическим материалам.
- Анализ сметной документации, выполненной на основании рабочего проекта.
- Проверка корректности выданного заключения экспертизы ПСД.
При выявлении несоответствий, уполномоченное лицо отражает эти факты с их обоснованием и ссылками на действующих нормативы в заключении к финансово-техническому аудиту строительства.
Проверка финансового обеспечения проекта
После инспекции проектно-сметной документации, уполномоченное лицо приступает ко второй части аудита – анализ исполнительной и финансовой документации, оформленной в ходе возведения объекта:
- Анализ договоров на поставку материалов.
- Проверка контрактов на выполнение подрядных работ.
- Инспекция дополнительных соглашений, изданных в ходе строительного производства.
- Выявление факта хищения или нецелевого расходования средств с идентификацией группы причастных к неправомерным действиям лиц.
Эксперт также сравнивает платёжные поручения со среднерыночными ценами в регионе расположения объекта для получения объективной финансовой информации.
Анализ документооборота застройщика
На завершающем этапе, уполномоченное лицо производит детальную проверку сопроводительных документов, оформленных для каждого этапа работ:
- Проверка актов на скрытые работы.
- Анализ ведомостей выполненных монтажных операций.
- Проверка закрытий нарядов с произведёнными выплатами рабочим и ИТР.
- Составление точной сметы строительно-монтажного производства.
- Сравнение полученных показателей со сметным расчётом и инвестиционным планированием, выполненным силами девелопера до начала реализации проекта.
Данная работа позволяет составить накопительную ведомость с расчётом общей суммы перерасхода и превышения планируемых инвестиций в строительство.
Стоимость проведения финансово-строительного аудита
Финансово-строительный аудит проводится силами государственных или частных компаний на коммерческой основе. Стоимость договора зависит от множества параметров:
- Категория объекта.
- Количество вопросов в техническом задании при проведении экспертизы.
- Площадь объекта, объёмно-планировочных характеристик сооружения.
- Количество и комплектность исходно-разрешительной документации.
- Другие показатели, влияющие на величину повышающего коэффициента.
Цена договора назначается индивидуально, после выполнения сметного расчёта и, как правило, составляет 1% – 2% от суммы выявленных несоответствий в ходе обследования.
Заключение
Финансовый аудит строительства или проекта – такой вид экспертной деятельности, который направлен на защиту интересов инвестора и оптимизацию суммы вложений на каждом этапе. Экспертиза проводится силами аккредитованных компаний, имеющих сертификат СРО. Подразумевает анализ исходно-разрешительной, проектно-сметной и исполнительной документации на предмет выявления несоответствий и идентификации факта нецелевого расходования средств.
Периодичность аудита зависит от сложности объекта и бдительности девелопера. В отдельных случаях, данный вид экспертной деятельности позволяет сэкономить десятки миллионов рублей.
Хочу выразить мою благодарность компании Технадзор77 за профессионально выполненное техническое обследование нашей недвижимости. Специалисты компании очень внимательно и тщательно проверили все узлы и системы нашей недвижимости, а также обнаружили и зафиксировали все недостатки. Мы высоко оценили квалификацию специалистов компании и рекомендуем Технадзор77 для проведения технического обследования.
Очень благодарен Технадзору77 за качественно выполненную услугу тепловизионного обследования нашей квартиры. Специалисты компании были очень внимательны и профессиональны во время проведения обследования, а также тщательно объяснили все найденные недостатки и рекомендации по их устранению. Отчет содержал подробную информацию о состоянии теплоизоляции нашей квартиры.
Огромное спасибо компании "Технадзор77" за качественно выполненную работу по техническому надзору за строительством нашего дома. Специалисты компании были внимательны к деталям и оперативно реагировали на все возникающие вопросы. Обращались к "Технадзор77" по рекомендации, и остались очень довольны результатом.
Я рада сообщить, что услуга тепловизионного обследования, предоставленная компанией Технадзор77, была выполнена на высоком уровне. Специалисты компании были внимательны и профессиональны во время проведения обследования, а также внимательно объяснили все найденные недостатки и рекомендации по их устранению. Отчет был предоставлен в срок и содержал подробную информацию о состоянии теплоизоляции нашего коттеджа. Я рекомендую компанию Технадзор77 для проведения тепловизионного обследования.
От души хочу поблагодарить компанию Технадзор77 за их профессиональную работу: услугу приёмки нашей квартиры у застройщика. Специалисты компании были очень внимательны и тщательно проверили все узлы и системы в нашей квартире, обнаружили и зафиксировали все недостатки. Они также предоставили нам рекомендации по устранению найденных недостатков и помогли составить письменное заявление для застройщика.