Финансово-строительный аудит

Девелоперский бизнес в нашей стране – это деловая среда с высоким уровнем конкуренции, что сводит рентабельность каждого участника многостадийной производственной деятельности к относительно невысоким показателям. При заключении любого подрядного договора требуется соблюдение баланса, строгое соответствие назначенных расценок рынку материалов, строительно-монтажных услуг по региону. При согласовании договора, оформлении допсоглашениий или при приёмке выполненных работ, между участниками нередко возникают споры. Для их мирного разрешения проводится финансово-технический аудит строительства.

Главные цели и причины проведения строительного аудита

При заказе строительного аудита, заинтересованное лицо преследует получение следующих достоверных фактов:

• Выявление несоответствия выполненных монтажных работ проектной, регламентной и нормативной документации.
• Проверка факта нецелевого расходования средств, выяснение причин необоснованных трат, завышения сметной стоимости подрядных работ.
• Выявление группы лиц, причастных к растратам, для выставления финансовых претензий или возбуждения уголовного дела, при наличии состава противоправных деяний.
• Инспекция проектно-сметной документации на предмет отклонений и ошибок в расчётах цен для каждого этапа производственных операций.
• Проверка спецификаций к проекту, идентификация факта некорректного определения объёма необходимых материалов в спецификациях к чертежам.
• Мониторинг искусственного завышения сроков строительно-монтажного производства, сравнение их с нормативными показателями.
• Защита интересов девелопера и его инвестиций для реализации проекта.

По результатам строительного аудита, уполномоченное лицо оформляет заключение, в котором представлены выводы в виде вопросов на все заданные заявителем вопросы.

Завышенные требования по оплате со стороны исполнителя

Данный вид экспертных действий позволяет решить конфликтную ситуацию между подрядчиком и заказчиком в досудебном порядке, либо в ходе судебных разбирательств. Если исполнитель выставляет инвестору допсоглашения с требованиями по оплате, эксперт проверяют следующие обстоятельства:

• Проверка текста подрядного договора со всеми приложениями – протоколом согласования договорной цены, календарного графика, технического задания.
• Анализ выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.
• Сопоставление исполнительной и проектной документации.
• Выявление несоответствий в объёмах, отображённых в проекте и ТЗ.
• Обоснование, либо опровержение необходимости завышения договорной цены.

Выводы эксперта по результатам проверки позволяет сторонам заключить мировое соглашение по итогам сотрудничества. Также, участники договора могут предъявить претензию любой из сторон, в том числе, третьим лицам, например, проектной организации, в случае наличия выявленных несоответствий.

Неудовлетворительный результат работы подрядчика

Технический аудит также даёт возможность выявить халатное отношение подрядчика к договорным обязательствам перед заказчиком. Независимый аудит помогает решить следующие вопросы:

• Проверка качества строительно-монтажных работ путём визуального и инструментального обследования.
• Контроль качества скрытых работ.
• Инспекция каждого этапа производственной деятельности на предмет соблюдения нормативов.
• Проверка соответствия выполненных работ чертежам рабочего проекта.
• Проверка качества использованных строительных материалов.
• Расчёт потраченных средств на выполнение каждого этапа, сравнение полученных показателей с данными сметного расчёта.
• Выявление дефектов в ответственных конструкциях и инженерных сетях, смонтированных силами исполнителя.
• Проведение испытаний с составлением протоколов и выводами о пригодности конструкций к безопасной эксплуатации.

Рассматриваемый тип обследований может назначаться органом судебной власти, при возбуждении уголовного дела или рассмотрении гражданского иска о материальных претензиях к любой из сторон.

Задачи финансово-технического аудита строительства

В отличие от многих других видов экспертной деятельности, финансовый аудит строительства подразумевает оценку документации, не затрагивая качества монтажных работ и выявления дефектов в конструкциях. При назначении экспертизы, преследуются следующие цели:

• Анализ свидетельств о регистрации права собственности на объект недвижимости, вне зависимости от его категории и типа.
• Выявление факта обременения, нахождения в залоге, что препятствует совершению сделки.
• Анализ комплектности и актуальности ИРД для проектирования и осуществления СМР.
• Проверка отчётов о проведённых изысканиях в отношении объекта строительства.
• Инспекция утверждаемой и рабочей частей проектно-сметной документации.
• Проверка объёмов выполненных работ на объекте, сопоставление их с требованиями договора и ПСД.

В отдельных случаях финансово-строительный аудит проводится перед сдачей объекта в эксплуатацию, особенно, если в ходе приёмки работ выявляются несоответствия, которые взывают у инвестора подозрения в нецелевом расходовании средств и превышении суммы отведённых для реализации проекта инвестиций.

Этапы финансово-технического аудита

Финансово-технический аудит строительства проводится в соответствии с действующим регламентом и состоит из нескольких этапов, каждый из которых подробно описывается ниже.

Изучение всей проектной документации

При заключении договора, эксперт запрашивает у заявителя копию проектно-сметной документации для изучения следующих разделов:

• Проверка актуальности объёмно-планировочных решений и приведённых технико-экономических показателей.
• Анализ конструктивных решений, принятых проектировщиком.
• Инспекция соответствия принципиальных схем и монтажных чертежей инженерных сетей ранее выданным ТУ от коммунальных служб и органов местного самоуправления.
• Проверка спецификаций к графическим материалам.
• Анализ сметной документации, выполненной на основании рабочего проекта.
• Проверка корректности выданного заключения экспертизы ПСД.

При выявлении несоответствий, уполномоченное лицо отражает эти факты с их обоснованием и ссылками на действующих нормативы в заключении к финансово-техническому аудиту строительства.

Проверка финансового обеспечения проекта

После инспекции проектно-сметной документации, уполномоченное лицо приступает ко второй части аудита – анализ исполнительной и финансовой документации, оформленной в ходе возведения объекта:

• Анализ договоров на поставку материалов.
• Проверка контрактов на выполнение подрядных работ.
• Инспекция дополнительных соглашений, изданных в ходе строительного производства.
• Выявление факта хищения или нецелевого расходования средств с идентификацией группы причастных к неправомерным действиям лиц.

Эксперт также сравнивает платёжные поручения со среднерыночными ценами в регионе расположения объекта для получения объективной финансовой информации.

Анализ документооборота застройщика

На завершающем этапе, уполномоченное лицо производит детальную проверку сопроводительных документов, оформленных для каждого этапа работ:

• Проверка актов на скрытые работы.
• Анализ ведомостей выполненных монтажных операций.
• Проверка закрытий нарядов с произведёнными выплатами рабочим и ИТР.
• Составление точной сметы строительно-монтажного производства.
• Сравнение полученных показателей со сметным расчётом и инвестиционным планированием, выполненным силами девелопера до начала реализации проекта.

Данная работа позволяет составить накопительную ведомость с расчётом общей суммы перерасхода и превышения планируемых инвестиций в строительство.

Стоимость проведения финансово-строительного аудита

Финансово-строительный аудит проводится силами государственных или частных компаний на коммерческой основе. Стоимость договора зависит от множества параметров:

• Категория объекта.
• Количество вопросов в техническом задании при проведении экспертизы.
• Площадь объекта, объёмно-планировочных характеристик сооружения.
• Количество и комплектность исходно-разрешительной документации.
• Другие показатели, влияющие на величину повышающего коэффициента.

Цена договора назначается индивидуально, после выполнения сметного расчёта и, как правило, составляет 1% – 2% от суммы выявленных несоответствий в ходе обследования.

Заключение

Финансовый аудит строительства или проекта – такой вид экспертной деятельности, который направлен на защиту интересов инвестора и оптимизацию суммы вложений на каждом этапе. Экспертиза проводится силами аккредитованных компаний, имеющих сертификат СРО. Подразумевает анализ исходно-разрешительной, проектно-сметной и исполнительной документации на предмет выявления несоответствий и идентификации факта нецелевого расходования средств.

Периодичность аудита зависит от сложности объекта и бдительности девелопера. В отдельных случаях, данный вид экспертной деятельности позволяет сэкономить десятки миллионов рублей.