Экспертиза квартиры перед покупкой

Покупка квартиры – одно из важнейших событий в жизни каждого гражданина нашей страны. Вне зависимости от типа объекта недвижимости – новостройка или вторичный ранок, при оформлении сделки могут возникнуть некоторые проблемы. Покупатели часто становятся жертвами мошенников, либо качество жилого помещения не позволяет с комфортом его эксплуатировать после выполнения отделочных работ. Чтобы избежать серьёзных проблем, назначается экспертиза квартир перед покупкой.

В каких ситуациях требуется экспертиза квартиры?

Экспертиза перед покупкой квартиры назначается для получения полной информации о жилом помещении, девелоперской компании или предыдущем собственнике, а также о членах его семьи. Данная работа необходима для получения следующих сведений:

• Инспекция базы «Росреестра» с целью определения формы собственности на квартиру и другой информации в отношении продавца.
• Идентификация лиц, прописанных в квартире, что мешает свободному оформлению сделки.
• Проверка надвижимости на предмет нахождения в залоге, аресте или наложения других обременений на данную жилплощадь.
• Анализ информации о проведении согласованных перепланировок, сравнение реального положения несущих конструкций, проёмов и других признаков изменения архитектурных решений.
• Инспекция состояния отделки, инженерных систем и конструктивных элементов, с учётом их физического износа.
• Составление дефектной ведомости в отношении данной квартиры, выявление недоработок или признаков разрушения, что не позволит эксплуатировать объект по прямому назначению без дополнительных вложений.
• Оценка фактической стоимости жилплощади на основе анализа рынка и состояния объекта.
• Проверка инженерных сетей и оборудования на предмет необходимости их замены или ремонта.
• Инспекция других параметров приобретаемой недвижимости, согласно техническому заданию от заинтересованного лица.

Экспертиза назначается по заявлению будущего покупателя, рассматривающему объект недвижимости для оформления в собственность по договору купли-продажи, либо инициируется органом судебной власти, при наличии спорной ситуации между участниками сделки.

Что проверяет экспертиза квартиры?

Проверка жилплощади перед покупкой проводится уполномоченным экспертом, числящимся в штате компании, располагающей соответствующим сертификатом СРО, дающим право на ведение подобной деятельности. Все операции выполняются, согласно ранее согласованному алгоритму:

• При покупке жилплощади от застройщика, уполномоченное лицо проверяет официальную документацию, свидетельствующую о сдаче объекта капитального строительства в эксплуатацию надзорным органам.
• Инспектируется наличие комплекта документов у застройщика – кадастрового паспорта, акта сдачи-приёмки здания, а также выписок из органов жилищной инспекции.
• Если квартира приобретается на вторичном рынке, у частного лица, являющегося настоящим собственником, экспертом проверяется юридическая чистота объекта, отсутствие официально зарегистрированных жильцов, а также право на собственность продавца. Сделке также может помешать наличие обременений или ареста, наложенного судебными приставами.
• По завершении анализа переданной документации, уполномоченное лицо прибывает на объект, где проводит оценку качества жилого помещения. При проведении экспертизы, выявляются дефекты в отделочных работах, инспектируются прогибы и трещины в несущих конструкциях – стенах, колоннах и перекрытиях.
• После составления дефектной ведомости по результатам анализа общестроительных и отделочных работ, эксперт проверяет работоспособность инженерного оборудования.
• По результатам визуального обследования, уполномоченное лицо проводит инструментальный контроль качества объекта – замеряет толщину конструктивных элементов, определяет уровень шума от смежных помещений и другие параметры, нормируемые действующими регламентами.
• При выполнении экспертизы в зимнее время, проводится дополнительный анализ теплопотерь через ограждающие конструкции с помощью тепловизионного контроля. Здесь же выявляются дефекты в установке оконных конструкций, наличие щелей и мостиков холода.
• При помощи анемометра анализируется качество и кратность воздухообмена, проверяется работоспособность вентиляционного оборудования.
• Отдельно осуществляется инспекция квартирного щитка, анализируется корректность установки автоматов и элементов заземления.
• Проводится химический анализ водопроводной воды из крана, качество жидкого теплоносителя в отопительных приборах, а также проверяется стабильность переменного тока в силовой сети.
• При необходимости, дополнительно инспектируется уровень приёма телевизионного и интернет-сигнала. Проверяется работоспособность домофона, телефонной линии, подачи холода при работе агрегатного кондиционера и приточной вентустановки.
• За пределами обследуемой квартиры эксперт анализирует работоспособность пожарной вентиляции, систем дымоудаления и подпора, а также срабатывание тревожной сигнализации.
• При наличии показаний – с помощью специального оборудования проверяется уровень радиации от железобетонных конструкций.
• В заключении отображается соответствие исследуемого помещения данным проектной документации – уровень инсоляции жилых комнат, в зависимости от расположения, относительно сторон света.
• Проверяется наличие лифтов, этажность и другие объёмно-планировочные характеристики.
• Если в договоре прописываются отдельные элементы комфорта, идентифицируется наличие помещения для консьержа, система наружного видеонаблюдения, а также уровень благоустройства территории и сопутствующей инфраструктуры.
• Для общей оценки объективности цены на жилое помещение, эксперт анализирует социальную инфраструктуру и экологическую ситуацию в районе.
• Результатом экспертных операций является оформление протокола с актом обследования квартиры. В ходе камеральной обработки результатов, уполномоченное лицо составляет таблицу с описанием выявленных дефектов.
• На основе анализа рынка недвижимости, проводится оценка реальной стоимости данного объекта.

Текст заключения, содержащий выводы и рекомендации, передаётся заказчику, как официальный документ. На основании этой бумаги, будущий собственник помещения имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, обратиться в суд или предъявить материальную претензию оппоненту.

Стоимость экспертизы

Стоимость работы экспертного органа определяется на основании сметного расчёта и протокола согласования конечной цены. При оформлении коммерческого предложения, представитель экспертной компании учитывает следующие параметры:

• Вид экспертизы – для решения частных вопросов, оценки стоимости, предъявления претензии или для вынесения объективного судебного решения.
• Локация жилого дома, где приобретается квартира.
• Уровень физического износа конструкций, что зависит от года сдачи объекта в эксплуатацию.
• Вид планируемой сделки – приобретение квартиры в новостройке за наличные, оформление ипотеки с залогом, покупка объекта от собственника на вторичном рынке.
• Общая площадь жилого помещения, что влияет на объём работ на объекте.
• Уровень отделки помещения, оснащённость инженерным оборудованием, наличие предметов мебели.
• Срочность проведения работ.
• Другие факторы, которые влияют на цену экспертизы.

Данные показатели регламентируют корректирующие коэффициенты при расчёте конечной стоимости аудита. Средние расценки на экспертизу квартиры перед покупкой по Москве и области составляют:

• 1-комнатная – 4 тыс. руб.
• 2-комнатная – 6 тыс. руб.
• 3-комнатная – 7 тыс. руб.
• 4-комнатная – 8 тыс. руб.
• Смежные помещения, студии, двухуровневые квартиры – цена определяется индивидуально.

При согласовании договорной цены, экспертный орган разъясняет заявителю объективность применения каждого повышающего коэффициента.

Как не попасть на мошенников?

При покупке квартиры в Москве и других мегаполисах нашей страны, существуют большой риск попасть на мошенников, орудующих на рынке недвижимости. Чтобы этого не случилось, потенциальным покупателям необходимо предпринимать повышенную бдительность и определённые меры безопасности:

• Стоит рассматривать покупку объекта напрямую от собственника, избегая посредников по доверенности, в том числе, оформленной нотариально.
• Перед оформлением договора купли-продажи нужно провести проверку юридической чистоты жилплощади.
• Продавец обязан предъявить клиенту оригиналы правоустанавливающих документов, а также честно рассказать о проблемах с квартирой, например, о проведённой перепланировке.
• При совершении сделки, нужно использовать банковскую ячейку, которая оставляет средства в недосягаемости для продавца до момента регистрации прав нового собственника.
• Перед покупкой нужно инспектировать общее состояние дома в органах жилищной инспекции. Если объект является аварийным или стоит в плане на реновацию, от такой сделки рекомендуется отказаться.
• При покупке квартиры в новостройке, следует изучить открытую информацию о застройщике в сети интернет. Почти для каждого дома дольщики создают форумы, где люди делятся полезной информацией друг с другом.

Немаловажным является также уровень и известность девелопера – отсутствие крупных судебных процессов, долгов и других негативных факторов.

Конкретные примеры из жизни

Профессиональные юристы и эксперты приводят множество случаев из личной практики, когда люди становились жертвами мошенников, теряли свои деньги:

• Случается, что в квартиры остались прописанные жильцы, которые объявляются лишь через несколько лет, например, по возвращении со службы из других регионов. Эти люди вполне могут оспорить право собственности новых жильцов уже после покупки.
• Елси не проверить статус жилого здания в жилинспекции, оно может оказаться под действием программы расселения ветхого фонда. Это означает, что новые собственники в скором времени получат квартиру далеко не в том районе, где планировали жить.
• Деньги, переданные «под честное» слово, могут исчезнуть вместе с их получателем, даже при наличии расписки.

Продавец – это незнакомое лицо, и доверять ему на слово не рекомендуется, какое бы впечатление он ни производил. Все официальные действия должны проводиться в банке, либо в органах госрегистрации, с соблюдением регламентов, согласно закону.

Советы экспертов перед покупкой квартиры на вторичном рынке

Эксперты предупреждают население – покупка квартиры с рук является наиболее рискованным видом среди всех операций с недвижимостью. При оформлении сделки, необходимо придерживаться следующих рекомендаций:

• При проведении переговоров о покупке объекта недвижимости, лучше пригласить профессионального независимого юриста или эксперта.
• Перед началом обсуждения потребовать от продавца правоустанавливающие документы в полном объёме. Следует также уточнить о необходимости наличия оригиналов бумаг.
• Передача денег должна проводиться с помощью аренды банковской ячейки.
• Денежные средства передаются продавцу исключительно по завершении всех формальностей, связанных с подписанием договора.
• Перед покупкой нужно заказать комплексную экспертизу квартиры, включающую в себя аудит фактической стоимости.
• Не забывать об общих мерах персональной безопасности во время переговоров, при торге или передаче аванса.

При наличии малейших подозрений на незаконность планируемой сделки, от данной покупки объекта недвижимости следует отказаться и найти другой приемлемый вариант.

Заключение

Экспертиза квартир перед покупкой – обязательная процедура, которая помогает провести анализ реальной стоимости объекта, а также избежать мошенничества. При проведении аудита, уполномоченное лицо проверяет жилплощадь на предмет юридической чистоты, оценивает качество помещения, уровень физического износа и работоспособность инертных сетей. По результатам экспертных действий, заявитель получает на руки официальный документ, который может быть использован для выставления материальной претензии, а также прилагаться в качестве доказательной базы при вынесении судебного решения.