Аудит сметной документации на строительство

Строительное производство в нашей стране развивается с каждым годом, в результате чего на рынке появляется жёсткая конкуренция между инвестиционными компаниями. Застройщики пытаются найти золотую середину между безупречным качеством и оптимальной стоимостью квадратного метра объекта недвижимости. Рентабельность зависит от множества факторов, и каждый этап строительно-монтажной деятельности должен контролироваться. Для обеспечения полного финансового контроля за реализацией инвестиционного проекта, назначается аудит сметной документации на строительство.

Зачем нужен аудит проектной документации и где он применяется

Аудит проектной документации для строительства в Москве назначается для получения объективной оценки принятых в ходе реализации проекта решений на предмет их целесообразности и экономичности без нарушения действующих нормативов. Аудиторская проверка обеспечивает оперативное решения ряда важных задач:

• Анализ корректности выбранных проектировщиком расчётных, принципиальных и монтажных схем, проверка целесообразности расхода материалов, назначения мощности выбранного оборудования.
• Помощь в приёмке проектно-сметной документации от проектной компании с подписанием акт о завершении работ.
• Проверка действующих расценок, коэффициентов пересчёта и вычисления на основе инспекции смет.
• Сопоставление конечной цены с ожидаемыми затратами инвестора.
• Результатом аудита является технический отчёт эксперта, в котором указываются выводы, а также рекомендации по устранению выявленных ошибок и неточностей. Это позволяет застройщику оперативно направить замечания и предписания, совместно с претензионным письмом проектировщику.
• Техническое заключение, оформленное в ходе аудиторской проверки, также является доказательной базой в суде, позволяющей органу власти принять справедливое решение в пользу истца или ответчика.

Аудиторская проверка проводится по инициативе заинтересованной стороны, которая составляет соответствующее заявление в экспертный орган, либо по назначению суда. Если экспертное заключение требуется в ходе разбирательства по текущему делу, то компания, уполномоченная для выдачи предписаний, выбирается из реестра аккредитованных органом власти юридических лиц.

Что входит в аудит проектной документации

При проведении аудиторской проверки, эксперт руководствуется определённым алгоритмом, который позволяет получить полный анализ проектно-сметной документации:

• Анализ технического задания на проектирование, составленного перед подписанием договора с разработчиками. Сравнение ТЗ с принятыми в проекте решениями.
• Проверка отчетов, оформленных по результатам геодезических, инженерно-геологических и экологических изысканий.
• Инспекция утверждаемой части ПСД на предмет соответствия выбранных схем результатам изысканий.
• Анализ ГПЗУ и проекта планировки территории, контроль выноса осей, определения пятна застройки, сопоставление графических материалов с кадастровыми координатами.
• Инспекция существующих обременений, красных линий развития дорожной сети, проходящих по участку федеральных или городских инженерных сетей.
• Анализ комплектности проектной документации стадии П в соответствии с Постановлением Правительства РФ №87, регламентирующим количество томов, которые передаются в органы государственной экспертизы.
• Идентификации неточностей и несоответствий принятых проектом решений, при сравнении их с нормативными требованиями.
• Проверка выбранной расчётной схемы, анализ собранных нагрузок, общая оценка безопасности объекта, выявление перерасходов материалов из-за неточностей ПСД.
• Проверка спецификаций на предмет соответствия графическим материалам проекта.
• Анализ сметной документации, составленной на основании ведомостей расхода материалов.

Выполнение всех пунктов аудиторской проверки даёт эксперту возможность составления объективного заключения, содержащего выводы и рекомендации по результатам анализа ПСД.

Когда проводится аудит

Проведение аудита проектной документации, а также смет в отношении любого объекта недвижимости, возводимого в Москве и области, назначается при наступлении следующих ситуаций:

• Если у застройщика или генподрядчика имеются подозрения в наличии ошибок, либо в низком качестве переданной ему проектной документации и смет, составленных на её основе.
• В случае отказа от услуг подрядной организации в пользу заключения договора с другим производителем монтажных работ на объекте.
• При составлении подробного бизнес-плана перед подписанием инвестиционного контракта, подразумевающего выделение финансовых потоков для его реализации от кредитной компании.
• Если у проверяющих лиц возникают сомнения в корректности оформления сметного расчёта. Конечная стоимость строительства, определяемая сметой, подвергается индексации с применением различных коэффициентов пересчёта. При неверном выборе этих индексов, наблюдается значительное расхождение в результатах расчёта.
• В случае, когда органы государственной экспертизы выдают отрицательное заключение, ссылаясь на несуществующие нормативы или субъективные оценки, что требует доскональной проверки.
• При наличии замечаний и предписаний от органов Госархстройнадзора с требованием об их устранении.
• Если аудиторская инспекция необходима для принятия органом судебной власти объективного решения в пользу одного из участников разбирательства по текущему делу.

При составлении ТЗ и подписании договора, экспертный орган предупреждает заявителя, что аудиторская проверка проводится в отношении переданных заинтересованными лицами документов. Проверяющая организация не анализирует полученные материалы на предмет подлинности, что исключат дальнейшие претензии заказчика при выявлении фиктивной документации.

Кто может проводить аудит

Согласно требований регламентных документов и действующему законодательству нашей страны, аудиторская проверка ПСД можем проводиться следующими частными лицами и компаниями:

• Все профильные госструктуры, зарегистрированные в органе власти, как рекомендуемые организации к проведению аудита для нужд судебного процесса.
• Любые коммерческие организации, состоящие в реестре СРО и располагающие соответствующими сертификатами. Экспертная деятельность может осуществляться только при наличии у компании действующих лицензий, свидетельством и других официальных документов.
• Частные лица, которые прошли курсы повышения квалификации, имеют высшее профильное образование, а также удостоверение, доказывающее прохождение аттестации и наличие специальных знаний.

Все официальные документы, подтверждающие наличие квалификации, имеют ограниченный срок действия, по истечении которого они подлежат обновлению. Перед подписанием договора с экспертным органом, заявителю следует убедиться в том, что разрешительные документы не потеряют актуальность до момента выдачи заключения.

Проблемы и сложности при подготовке и проведения аудита

При назначении аудиторской проверки в Москве или другом регионе страны в отношении объекта недвижимости, уполномоченное лицо может столкнуться с рядом сложностей, которые повлияют на корректировку сроков оформления заключения:

• Заказчик не имеет технической возможности передать на анализ требуемый комплект проектно-сметной документации.
• При расхождении технических требований и инвестиционных нюансов. Принятые проектом решения и могут полностью соответствовать регламентам и нормативным требованиям, но, в то же время, не вписываться в инвестиционный план девелопера.
• При анализе старого объекта недвижимости, некогда верные технические решения могут устареть, в связи с корректировкой нормативных требований. В таких случаях требуется детальный анализ каждого чертежа, расчётной схемы и спецификации.
• Если аудит проводится в рамках судебных слушаний, в интересах одной из сторон, истец или ответчик имеет возможность назначить собственную независимую экспертизу, что вызовет дополнительные разногласия, мешающие принятию объективного решения.

Таким образом, почти каждая проблема выбивается из стандартного плана при осуществлении экспертной деятельности. Спорные задачи решаются путём переговоров между заинтересованными лицами, что приводит к мирным соглашениям и преждевременному урегулированию конфликтной ситуации.

Этапы технического аудита проектной документации

Этапность проведения аудиторской проверки регламентируется требованиями статьи 53 ГрК РФ. При подписании договора и утверждения технического задания, составленного совместно с заявителем, эксперт приступает к выполнению стандартных операций, в соответствии с отработанным алгоритмом.

Анализ ТЗ и исходных документов, целей аудита, стадии строительства

Работа эксперта начинается с инспекции переданных ему от заявителя документов на предмет их соответствия действующим государственным регламентам:

• Проверка технического задания от заявителя, идентификация задач, которые будут отображаться в заключении.
• Инспекция утверждаемой части проектной документации, рабочих чертежей и сметных расчётов.
• Глубокий анализ технических решений, принятых проектировщиком при разработке ПСД.
• Проверка задания на проектирование, утверждённого проектировщиком и застройщиком, а также его соответствия назначенным в проекте технико-экономическим показателям.
• Анализ спецификаций и ведомостей расходов материалов, сравнение их со сметами.

На основании анализа исходной документации, уполномоченное лицо идентифицирует неточности и ошибки, которые ложатся в основу заключения, а также служат дополнительным заданием для корректировки смет.

Изучение и оценка проектной, исполнительной и финансовой документации

Вторым этапом аудита является доскональная инспекция переданных материалов, которая разделяется на технический и финансовый этапы:

• Анализ отчётности по результатам проведения инженерных изысканий. Проверка количества скважин, интерполяций, лабораторных испытаний образцов материалов и других сведений. Выявление ошибок с оформлением официальной ведомости.
• Проверка выполнения требований технических условий от коммунальных служб муниципального образования, показателей градплана и других официальных документов, предоставленных органами местного самоуправления при утверждении размещения будущего объекта на выбранном участке.
• Экспертиза принятых проектировщиком решений на предмет их соответствия действующим нормативам, строительным правилам, государственным стандартам и ведомственным техническим регламентам.
• Проверка качества выбранных проектировщиком строительных материалов, оборудования, элементов инженерных коммуникаций и других материально-технических средств для реализации инвестиционного проекта.
• Инспекция выбранных монтажных схем, аксонометрических разводок инженерных сетей, а также совместимости оборудования. Проверка возможности установки автоматических модулей для принятых проектом приборов. Инспекция сводного плана сетей на предмет риска наложения, что требует дополнительных затрат для их размещения.
• Проверка рыночной стоимости материалов, труб, кабелей, инженерного оборудования, электронных систем и других деталей, которые легли в спецификацию к проекту. Сопоставление реальных расценок и сметной документации.

По завершении анализа, эксперт составляет официальный документ, в котором указываются выявленные замечания и неточности с обоснованием и ссылками на нормативные акты.

Обследование объекта, проверка этапов и качества выполненных работ

Если строительный объект уже находится в стадии возведения, либо эксплуатируется на протяжении определённого времени, в ходе проведения аудиторской проверки, необходимо обследование конструкций, элементов инженерных сетей и отделки. Этот этап работ в отношении возведённого объекта строительства подразумевает выполнение следующих производственных операций:

• Анализ готовности сооружения.
• Инспекция качества выполненных подрядчиком монтажных работ.
• Проверка соответствия каждого элемента конструкции или инженерной сети чертежам рабочего проекта.
• Анализ исполнительной документации, оформленной силами техзаказчика.
• Аудит понесённых затрат, согласно платёжным документам на предмет соответствия информации, приведённой в сметном расчёте.
• Расчёт фактической конечной стоимости выполненных монтажных работ на объекте строительства.
• Определение суммы, необходимой для полного завершения сооружения перед сдачей в эксплуатацию.

Эксперт имеет право на привлечение независимых лабораторий и других профильных организаций, при наличии сомнений в качестве, либо при подозрениях на нарушение технологических схем, что ставит под вопрос безопасность сооружения или целевое расходование средств.

Подготовка заключения или отчета

Результатом любой экспертной деятельности является официальный технический отчёт, который оформляется на бланке установленной формы и содержит в себе следующие обязательные сведения:

• Информация о кампании, выступающей в роли заявителя.
• Сведения о застройщике и инвесторе.
• Официальные данные о техническом заказчике, проектировщике, генподрядчике и других участниках строительного производства.
• Информация об экспертном органе, проводившем аудит ПСД.
• Предмет проведения аудиторской проверки.
• Краткая характеристика объекта – описание местности, объёмно-планировочных параметров, ТЭПов.
• Реестр полученной от заинтересованного лица исходной документации для анализа.
• Протоколы, дефектные ведомости, реестры ошибок и другие свидетельства работы эксперта над рассматриваемым объектом.
• Сопоставление полученных данных и нормативных требований с указанием ссылок на законодательные акты и другие документы.
• Выводы и рекомендации, предписания эксперта на основании выявленных ошибок и неточностей.
• Личные данные эксперта, подпись и дата составления отчёта.

Заключение оформляется в виде тома, к которому подшиваются копии протоколов испытаний и других официальных документов, составленных при выполнении аудиторской проверки.

Какие документы оформляются после строительного аудита

Аудиторская проверка является лишь частью работ по анализу объекта капитального строительства. Переданное экспертом официальное заключение позволяет заинтересованному лицу составить следующие типы документов:

• Официальная претензия к потенциальному ответчику о возмещении ранее переданных средств.
• Мировое соглашение, в котором стороны соглашаются на взаимные компромиссы, материальные компенсации и другие действия, что исключает необходимость проведения дальнейшего разбирательства по настоящему делу.
• Исковое заявление в орган судебной власти с описанием материальных претензий к ответчику.
• Доказательная база для суда, которая позволяет принять объективное решение в пользу любой из сторон разбирательства.
• Основание для оформления дополнительного соглашения к базовому договору с составлением нового технического задания для проектировщика или подрядчика.
• Составление детальной финансовой ведомости, которая является приложением к претензии истца с указанием конкретных сумм и обоснованием каждой позиции.

Заключение, составленное по результатам аудита ПСД также может сработать в пользу ответчика, который получает возможность на подачу апелляции в случае необъективного ущемления его интересов.

Стоимость проведения аудита

Аудиторская проверка проектно-сметной документации в строительстве проводится по официальному договору, неотъемлемой четью которого является протокол формирования конечной цены. На стоимость экспертизы влияет множество сопутствующих факторов:

• Объёмно-планировочные показатели объекта недвижимости.
• Местность и район, в котором находится объект обследования.
• Степень физического износа конструкций сооружения.
• Показатель завершённости объекта.
• Количество альбомов, рабочих чертежей и других документов, переданных на анализ.
• Наличие действующих обременений и других ограничивающих факторов, препятствующих завершению объекта.
• Повторное обращение заинтересованного лица для проведения аудита одного и того же объекта.
• Тип субъекта, выступающего инициатором проведения инспекции. В качестве заинтересованного лица может выступать компания, человек или орган судебной власти.
• Прочие объективные сведения, влияющие на стоимость проведения проверки.

Средняя цена на проведение аудита проектно-сметной документации для объекта строительства, расположенного в Москве или области, составляет около 20% – 25% от стоимости экспертного заключения, по результатам первичного анализа проекта органами госэкспертизы.

Заключение

Проведение строительного аудита в Москве в отношении объекта строительства назначается при возникновении сомнений заказчика в целевом расходовании средств, либо при наступлении спорной ситуации между подрядчиком и инвестором. Проверка позволяет выявить ошибки и неточности в ПСД, которые служат основанием для предъявления финансовой         претензии ответчику. Также, официальное заключение необходимо для органа судебной власти при вынесении объективного решения в пользу одного из участников судебного разбирательства.