Приемка квартиры с отделкой

Компания «Технадзор77» оказывает услуги приемки квартиры с отделкой. Необходимость приглашения специалиста объясняется частыми проблемами с качеством и объемом выполненных работ. Присутствие строительного эксперта исключает последующее устранение брака за счет владельца жилья и предоставляет возможность предъявить обоснованную претензию застройщику.

Приглашение стороннего специалиста становится тем более актуальным, если учесть, что далеко не каждый владелец понимается и знает, как принимать новостройку с чистовой отделкой. Грамотный ответ на этот вопрос требует наличия профессиональных инженерно-строительных знаний и опыта выполнения подобных работ.

Обращение в нашу компанию – простой и общедоступный способ не допустить появление проблем на ранней стадии общения с застройщиком. Причем это в равной степени касается приобретения квартиры и с чистовой, и с черновой отделкой. Важным аргументом в пользу работы с профессионалами в экспертной деятельности становится разумный уровень расценок на услуги приемки квартиры у застройщика.

Самые частые дефекты новостроек

Стандартный ДДУ (расшифровка — договор долевого участия) предусматривает передачу новым владельцам квартиры в одной из трех стадий готовности в части выполнения отделочных работ:

• без отделки;
• с черновой отделкой;
• с финишной отделкой под ключ.

В зависимости от условий договора, название услуги видоизменяется от «приемки квартиры без отделки» до «приемки квартиры с чистовой отделкой в новостройке». Промежуточный вариант – «приемка квартиры с черновой отделкой от застройщика». Важной и весьма характерной особенностью услуги, несмотря на постоянное присутствие нескольких вариаций слова «отделка», становится внимательное рассмотрение всех видов выполненных работ. В том числе – прокладки инженерных коммуникаций, значительная часть которых имеет скрытый характер, а потому требует крайне тщательной и профессиональной проверки.

К числу распространенных и часто встречающихся на практике дефектов квартир в новостройках относятся такие:

• перепады в отметках штукатурки стен и стяжки пола;
• неправильный монтаж оконных и дверных заполнений;
• трещины в стеклах;
• плесень, грибок, намокание и промерзание в углах ограждающих конструкций;
• ошибки в монтаже вентиляции, следствием которых становится, например, отсутствие тяги;
• плохо смонтированные электротехнические изделия (розетки, выключатели, патроны);
• отсутствие гидроизоляции в помещениях, эксплуатация которых сопровождается перепадами в уровне влажности (ванная, туалет, кухня).

Приведенный перечень сложно назвать полным и исчерпывающим. Дело в том, что строительство нового многоквартирного жилого дома предполагает выполнение нескольких тысяч разных строительных работ, включая отделочные. Многие из них нередко производятся с отклонением от технических регламентов и стандартов, что становится причиной появления брака или несоответствия проектно-сметной документации. Любой подобный факт подлежит обнаружению и устранению, причем за счет застройщика.

Оптимальный способ выявления дефектов предусматривает контроль в ходе строительства. Если такая возможность отсутствует, особенно заметную актуальность приобретает грамотная и профессиональная приемка чистовой или черновой квартиры у застройщика.

Порядок приемки квартиры в новостройке – документы и сроки

Первое и главное, что нужно знать при приемке квартиры – последовательность действий и время, отведенное законодательством на их совершение. Действующие сегодня правила регламентируются положениями №214-ФЗ (датируется 30.12.2004). Установленный порядок реализации мероприятия выглядит следующим образом:

1. Сначала застройщик получает разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.
2. Затем компания уведомляет дольщиков о готовности передать квартиру. Для этого второй стороне ДДУ направляется уведомление в виде заказного письма с отметкой о вручении. Другие варианты извещения – СМС, email, телефонный звонок – законом не предусмотрены.
3. Будущим владельцам жилья предоставляется неделя для начала приемки квартиры. Условиями договора может быть установлен альтернативный срок. Общая длительность мероприятия не должна превышать два месяца.
4. По истечении указанного периода (два месяца плюс неделя) застройщик получает право подписать акт приема-передачи объекта недвижимости в одностороннем порядке.

Базовым документом рассматриваемой процедуры становится упомянутый акт приема-передачи. Он подписывается обеими сторонами, указанными в ДДУ. В случае обнаружения недостатков и отклонений от проектной или договорной документации, составляется дефектный акт. Другой вариант отражения выявленных проблемных мест строительства – непосредственное указание в акте приема-передачи. Чем подробнее описываются дефекты, тем лучше.

Важно помнить, что отсутствие замечаний при подписании итогового документа о приемке квартиры вовсе не означает невозможность предъявления претензий застройщику в будущем. Но делает данное мероприятие заметно более сложным и проблематичным. Причем как в юридическом, так и организационном плане. Поэтому намного проще и правильнее серьезно отнестись к процедуре приемки квартиры у застройщика и пригласить специалиста, способного обнаружить даже скрытые дефекты с последующим составлением всех необходимых документов.

Квартира с отделкой, что должно быть внутри?

Самый простой способ понять, что входит в отделку и на что нужно смотреть при приемке квартиры, предполагает внимательное изучение ДДУ и проектной документации, которая в обязательном порядке прикладывается к тексту договора. Дело в том, что деление отделки на черновую, предчистовую и чистовую выполняется достаточно условно, так как единых норм в этом вопросе попросту нет.

В большинстве случаев черновая отделка предусматривает выполнение следующих работ:

• выводы для подключения внутренних коммуникаций – электро-, газо- и водоснабжения;
• прокладка стоков под сантехнические приборы;
• прокладка электропроводки внутри помещений;
• устройство стяжки пола;
• штукатурка стен базовым слоем;
• монтаж входной двери и окон.

Чистовая отделка предполагает возможность въезда в квартиру новых жильцов. Это означает, что в дополнение к указанным ранее выполнены такие работы:

• чистовая отделка всех основных поверхностей – полов, стен, потолков – обоями, покраской, декоративной штукатуркой, напольным покрытием;
• разводка электропроводки и труб по площади квартиры;
• установка сантехнических приборов, кухонной плиты, розеток, выключателей, освещения;
• подключение счетчиков.

Как было отмечено, перечень работ для обоих основных видов отделки жилья не выступает догмой. Он корректируется в зависимости от особенностей работы застройщика и индивидуальных запросов конкретного покупателя квартиры. Нередко условия разных ДДУ для одного многоквартирного дома заметно различаются.

Как принимать квартиру с отделкой в новостройке по закону?

Действующее в России законодательство защищает права дольщиков. Помимо уже упомянутого №214-ФЗ, для этого используются два других базовых документа. Первый – ГК РФ(часть 1), а конкретно – статья 12, определяющая основные способы защиты прав граждан.

Второй – Закон РФ №2300-1 (датируется 07.02.1992). Законодательный акт определяет государственную политику в области защиты прав потребителей. В соответствии с указанными документами, специалисты нашей компании составили чек-лист, который рекомендуется использовать в ходе приемки квартиры у застройщика.

Прием квартиры с отделкой: чек-лист

Грамотно организованное проведение мероприятия предусматривает последовательную реализацию нескольких этапов. Каждый из них требует отдельного описания.

Этап №1. Исходные документы

Дольщику выдаются на руки такая документация:

• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• разрешение на ввод в действие инженерных сетей дома;
• технический паспорт на объект недвижимого имущества (квартиру);
• поэтажная планировка с экспликацией помещений;
• паспорта на основные конструкции и оборудование – входную дверь, счетчики, окна, кухонную плиту и сантехнические приборы (при наличии);
• доверенности на представителей застройщика и (при необходимости) управляющей компании.

Этап №2. Прилегающая к дому территория и места, предназначенные для общего использования

На этой стадии требуется проверить наличие и качество благоустройства. Под последним понимаются подъездные пути к дому, тротуары, газоны, наружное освещение, детские площадки во дворе и т.д. При проверке мест общего пользования необходимо обратить внимание на освещение подъезда, работоспособность лифта, наличие почтовых ящиков и уровень отделки.

Этап №3. Входная дверь

Первым делом проверяется соответствие конструкции параметрам, указанным в проекте и ДДУ. Обязательные дополнительные требования:

• легкость и удобство открывания;
• надежный работоспособный замок (или два);
• отсутствие повреждений отделки наружных поверхностей;
• комплектация входной двери в соответствии со спецификацией из проекта или ДДУ (глазок, ручка, количество замков, фурнитура, уплотнители);
• правильность установки дверной конструкции – строго вертикальное расположение, надежная фиксация в проеме, теплоизоляция, отделка откосов).

Этап №4. Окна

Порядок проверки совпадает с описанным для дверных конструкций. Особо внимательно изучаются такие моменты:

• отсутствие трещин в стеклах;
• уровень тепло- и шумозащиты;
• правильность монтажа подоконника и отливов.

Этап №5. Отделка стен, пола и потолка

На этой стадии приемки квартиры от застройщика проверяется черновая или предчистовая отделка. Основные требования к качеству выполненных работ состоят в следующем:

• отсутствие трещин на поверхности стен, полов и потолка (единственное исключение – усадочные трещины, толщина которых не должна быть меньше 0,5 мм);
• требуемое качество штукатурки и стяжки (дефекты в виде пустот или неплотного сцепления с основанием определяются постукиванием);
• отклонение вертикальности стен и перегородок в пределах нормативных значений (для конструкций из бетона – не более 1,5 см, из кирпича и блоков – не более 1,0 см);
• отклонение проемов – оконных и дверных – по вертикали и горизонтали (в пределах 0,3 см);
• отсутствие перепадов в отметках (конкретные значения зависят от уровня отделки, указанного в ДДУ и проектной документации);
• заполнение межблочных швов без пропусков;
• отсутствие наплывов раствора или бетона на отделанных поверхностях.

Этап №6. Чистовая отделка

Последовательно проверяются все основные декоративные покрытия стен, пола и потолка. Перечень требований определяется видом отделки и использованным материалам.

Для напольных покрытий установлены следующие нормы:

• линолеум уложен без порезов и щелей в местах стыков;
• ламинат образует единую поверхность без щелей в замках и примыканиях к плинтусу;
• на плитке отсутствуют трещины, швы имеют одинаковые геометрические размеры и заделаны, плитки находятся на одном уровне по высоте. Особенно внимательно проверяется плиточное покрытие в ванной комнате, туалете, при наличии – на кухне.

Обои поклеены без порезов, вздутий, щелей в местах стыков. Покраска выполнена без пятен, разводов и однородной по цвету. Розетки и выключатели плотно зафиксированы в несущих конструкциях без щелей в местах примыканий к стенам. Сантехнические и другие приборы работают эффективно в соответствии с технико-эксплуатационными характеристиками, указанными в сопроводительной документации. Отдельно и дополнительно проверяется отделка откосов дверных и оконных проемов.

Этап №7. Инженерные сети

На этом этапе требуется проверить все коммуникации, проложенные в квартире, включая:

• вентиляцию;
• электрику;
• отопление и водоснабжение (горячее и холодное);
• газоснабжение (при наличии).

Перечень возможных проблем зависит от большого количества факторов. Ключевые из них – это вид, технические и конструктивные особенности инженерных сетей. Прежде всего проверяется правильность монтажа и надежность крепежа, а также работоспособность систем в целом и отдельных элементов в частности.

Что может понадобиться при приемке квартиры в новостройке?

Если мероприятие выполняется самостоятельно, необходимо правильно подготовиться. Первым делом нужно подобрать подходящие инструменты. К их числу относятся:

• авторучка и блокнот для записи результатов замеров, выявленных недостатков и других важных моментов;
• фотоаппарат и/или видеокамера для фиксации нарушений или несоответствий требованиям проекта;
• фонарик, который понадобиться при осмотре плохо освещенных мест;
• уровень, отвес, угол, рулетка, дальномер и другой измерительный инструмент, которого чем больше, тем лучше;
• вольтметр и другие приборы тестирования электроснабжения.

Несмотря на то, что приемка квартиры в новостройке может быть выполнена самостоятельно, рекомендуется привлекать к делу профессионалов. Понесенные на их приглашение расходы с лихвой окупаются уменьшением затрат на последующий ремонт и отделку жилья.

Справка о приемке квартир

Приемка Объекта, передаваемого от Застройщика к участнику Договора о долевом строительстве, важный этап при покупке недвижимости. В данной справке представлены рекомендации по этапам процесса приемки Объекта, основанные на действующем законодательстве, регулирующем вопросы участия в долевом строительстве.  Процедура приемки является обязательным условием передачи готового жилья от застройщика покупателю. Она начинается с приглашения (уведомления) на первичный осмотр квартиры и завершается подписанием акта приема-передачи.

Подготовка к приемке Объекта у застройщика

Во-первых, заблаговременно до предполагаемой сдачи Объекта (далее – Объект/квартира/жилье) в эксплуатацию, обозначенной в Договоре долевого участия (Далее – Договор), повторно ознакомьтесь с условиями подписанного Договора и прилагаемой к нему документацией. Важно обратить внимание на основные условия:

1. Предполагаемый срок сдачи Объекта в эксплуатацию;
2. Площадь Объекта;
3. Тип сдаваемой отделки и ее особенности, включая материалы (черновая/предчистовая/чистовая);
4. Порядок приглашения на приемку Объекта;
5. Полную стоимость объекта и цену квадратного метра;
6. Сроки гарантии на представленный Объект.

Процесс приемки квартиры у застройщика должен проходить по определенным правилам и нормам. Они подробно описаны в статьях 7. Гарантии качества, предусмотренные договором и 8. Передача объекта долевого строительства закона о долевом строительстве, а также в Постановлении Правительства РФ от 23.03.2022 № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства».

Вот правильная последовательность действий застройщика:

1. Получение разрешения на эксплуатацию дома

2. Официальное уведомление дольщиков о готовности к передаче объекта

Не менее чем за месяц до окончания срока строительства застройщик должен оповестить вас следующими способами (Другие варианты законом не предусмотрены и не считаются официальными):

• заказным письмом об окончании строительства с уведомлением о вручении
• лично под расписку
• уведомлением в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, на e-mail адрес участника долевого строительства, указанный в договоре

Важно ознакомиться с указанным в договоре способе оповещения об окончании строительства, чтобы не пропустить уведомление от Застройщика.

В случае пропуска срока в 1 месяц с даты уведомления, установленного для приемки Объекта, Застройщик имеет право направить односторонний акт приема-передачи Объекта без участия дольщика.

Приемка Объекта у Застройщика

Для всесторонней приемки Объекта у Застройщика рекомендуется проводить приемку с квалифицированным инженером – специалистом по приемке. Такой эксперт имеет опыт работы в данной сфере, подтвержденную квалификацию, внесенную в национальный реестр специалистов в области строительства.

До согласования даты и времени приемки Застройщик может попросить данные эксперта, договор на оказание услуг, поверочные документы на приборы, используемые экспертом. Некоторые Застройщики просят оформить нотариальную доверенность на эксперта – данная просьба не регламентируется законом, доверенность не требуется, если дольщик присутствует на приемке совместно со специалистом и будет самостоятельно подписывать все документы.

Важно! В действующей редакции Постановления Правительства РФ №2380 от 29.12.2023г. закреплена обязанность Застройщика «возместить расходы по оплате услуг профессионального приемщика в случае, если специалист, согласно акту, подтвердил наличие нарушений установленных требований к качеству Объекта долевого строительства.

В назначенный день приемки не забудьте с собой паспорт и Договору долевого участия, несколько листов бумаги и ручку.

После встречи на Объекте дольщик, приглашенный эксперт, менеджер и инженер по приемке Застройщика приступают к процессу приемке Объекта. При приемке сверяются документы, выполненные работы: отделка, окна, электрика, системы вентиляции, водоснабжения и канализации.

Если вы обнаружили недостатки в процессе приемки, есть два алгоритма действий в зависимости от характера недостатков:

1. В случае обнаружения несущественного недостатка, такие недостатки вносятся в акт осмотра и должны быть устранены Застройщиком. Так как такие недостатки, не делают использование Объекта невозможным, дольщик обязан подписать акт приема-передачи Объекта.
2. В случае, когда выявлены существенные недостатки, которые делают использование квартиры по назначению невозможным, то есть она непригодна для проживания или у Сторон есть разногласия относительно перечня выявленных замечаний, дольщик имеет право не подписывать акт приема-передачи.

После фиксации перечня выявленных недостатков, будь они несущественные или существенные, у Застройщика есть право устранить их в срок 60 календарных дней.

При успешной первичной или повторной приемке, после подписания акта приема-передачи Объекта, дольщик получает ключи в офисе Застройщика, и может приступить к регистрации права собственности на Объект. Для регистрации права собственности необходимо обратиться в МФЦ с Договором долевого-участия, оригиналом акта приема-передачи Объекта, паспортом дольщика и квитанцией об оплате госпошлины.

Важно! Если после подписания всех документов, собственник Объекта обнаружит дефекты, Застройщик также обязан устранить выявленный дефект в течение гарантийного срока (3 лет с даты подписания акта сдачи-приемки Объекта).

Порядок урегулирования споров с Застройщиком

Если в указанный срок (60 дней) Застройщик не устранил выявленные недостатки, а также в случае нарушения сроков сдачи Объекта, дольщик имеет право приступить к претензионному порядку урегулирования возникшего спора.

Для обоснования своих требований и оценки ущерба дольщику необходимо пригласить на Объект эксперта для подготовки строительно-технической экспертизы. В заключении эксперт укажет не только выявленные ранее нарушения, а приведет исчерпывающий перечень и обоснование для каждого недостатка, ссылки на нормативные документы, а также подготовит локально-сметный расчет устранения нарушений.

В рамках урегулирования спора, дольщику необходимо первично направить Застройщику досудебную претензию с экспертным заключением с указанием нарушений, расчетом стоимости устранения недостатков и применяемых пеней и штрафов.

Застройщику дается 30 календарных дней на ознакомление и ответ на полученную претензию.

Когда спор не решился в досудебном порядке, дольщик может защитить свои права в суде, подав исковое заявление о защите прав потребителей.

Важно помнить, что в рамках судебной защиты прав дольщиков, вступают в силу положения  Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «О долевом участии» (в редакции Федерального закона от 8 августа 2024 г. № 266-ФЗ) совместно с Законом о защите прав потребителей.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору застройщик обязан:

• Возместить в полном объеме причиненные убытки ;
• Уплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки требований дольщика;
• Уплатить штраф в размере 5% от присужденной суммы
• Компенсировать моральный вред;
• Возместить расходы на услуги строительного эксперта и юридического представителя, а также на оплату госпошлины.

Юридический отдел ООО «Технадзор77»
9256116786@tehnadzor77.ru

P.S: Отметим, что приведенные  данные подготовлены на основе действующего законодательства Российской Федерации на 2024 год и   являются нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением других специалистов. 

Часто задаваемые вопросы и ответы