Техническое обследование по всем правилам

ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» и СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» — казалось бы, всего пара нормативов определяет, как надо проводить ТО зданий. Выучи наизусть и к делу! Однако сами эти акты опираются и ссылаются на десятки стандартов. В строительстве регламентировано практически всё: методики инженерных исследований, требования к стройматериалам, проектам… Как же иначе, ведь от надежности постройки зависят человеческие жизни. Само право проводить техническое обследование тоже регламентировано. Абы кому столь ответственную миссию не доверишь.

Кто имеет право проводить техническое обследование объектов?

Оценку и мониторинг технического состояния зданий и сооружений закон доверяет лишь опытным квалифицированным сотрудникам специализированных компаний, в арсенале которых есть адекватная приборная база (см. ГОСТ 31937-2011, гл. 4, п. 4.1). Мало того, эти компании обязаны предъявить соответствующий допуск СРО.
Поймите правильно, нанять для консультаций по вопросу ремонта покосившегося дома или протекающей крыши вы можете кого угодно, хоть соседа. Но официально результаты такого технического обследования учитываться не будут. Оно вряд ли поможет заставить строителей исправлять их ошибки. Ведь мнение частного консультанта — слишком слабый аргумент, подрядчики еще и посмеются. Ну а «выбить» деньги на ремонт бюджетного учреждения (скажем, детсада) на основании «филькиной грамоты» просто невозможно.

ВНИМАНИЕ! Технического обследования касаются положения не только ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003. Например, они есть в «Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда». В Жилищном кодексе РФ рекомендована периодичность ТО многоквартирных домов, регулярность плановых и частичных осмотров жилых зданий.

Когда надо проводить комплексное техническое обследование зданий и сооружений?

В ГОСТ 31937-2011 четко сказано, что впервые обследование технического состояния объекта проводится, самое позднее, через 2 года после ввода в эксплуатацию. Потом периодичность такая: в общем случае — раз в 10 лет (можно чаще), а для зданий и сооружений или их элементов, работающих в неблагоприятных условиях, — как минимум, раз в пятилетку. (Под «неблагоприятными условиями» понимаются: агрессивные среды, высокая влажность, вибрации, сейсмичность района от 7 баллов и т.п.).
«Самочувствие» уникальных построек мониторят постоянно.
Жизнь движется вперед, в законодательные акты вносят поправки. Жилищный кодекс РФ с мая 2018 г. предписывает обязательное техническое обследование многоквартирных домов каждые 5 лет.
Регулярные проверки — это еще не все! ТО зданий предписано ГОСТом в случаях:

  • когда истек нормативный срок эксплуатации;
  • если очевидны существенные проблемы (трещина в цоколе, перекос надоконных перемычек, обрушение балконов…);
  • после всевозможных катастроф (например, случилось землетрясение, взрыв газа, пожар — обрушились перекрытия);
  • при изменении технологического назначения объекта (допустим, заводские цеха решено переоборудовать в апартаменты).

ВНИМАНИЕ! Собственник волен проверять техническое состояние объекта и помимо указанных сроков, например, чтобы проконтролировать качество выполненных ремонтниками работ. Мероприятия могут состояться особо и по предписанию органов, уполномоченных вести государственный строительный надзор.

Из практики технического обследования

Мониторинг, оценка допустимости эксплуатации

Незнание законов приводит к неприятностям. К примеру, новый нанятый по контракту управляющий хостела не в курсе, когда положено обследовать вверенное им здание на предмет оценки допустимости эксплуатации. (Кстати, случай рядовой, обновленная администрация часто вообще не догадывается о необходимости мониторинга.) К нему приходят из надзорных органов и выдают предписание о запрете эксплуатации, хотя на самом деле техническое состояние в норме.
Такое возможно? Да! Хостел придется закрыть? Нет, если оперативно вызвать экспертов с допуском СРО: их заключение о фактическом отсутствии проблем спасет ситуацию.

Выявление оснований для ремонта, определение его объемов

Хуже всего, когда опасность аварии и впрямь существует… Например, такой сюжет. Учебный корпус в плохом состоянии. Директор школы хочет провести ремонт, пишет письма в министерство, составляет сметы, но денег не выделяют — «не видят» оснований для ремонта. Выход есть — надо вызвать экспертов с допуском СРО, по итогам официального технического обследования основания для финансирования появятся.

Оценка возможности реконструкции

В практике «Технадзор 77» была такая история. Далекие от сферы девелопмента люди купили здание под торговый центр. Проект нашли типовой, строительные работы начали без обследования технического состояния. Как результат — возросшие нагрузки, появились трещины. Стройка встала, деньги заморожены, здание того гляди обрушится. По счастью собственникам подсказали обратиться к экспертам, специалисты провели ТО и предложили решение проблем.

Обнаружение причины аварийной ситуации

Бывает, причину аварийной ситуации собственнику найти сложно. Завод ОАО «Микрон» обратился в «Технадзор 77» — текла крыша при отсутствии видимых повреждений. Профессионалы выяснили, что проблема не в покрытии, а в устройстве кровельного «пирога»: из-за отсутствия вентиляции скапливался конденсат и стекал внутрь.

ВНИМАНИЕ! ГОСТ 31937-2011 не распространяется на контроль, связанный с судебно-строительной экспертизой, а также на: подземные, транспортные, гидротехнические и мелиоративные сооружения, магистральные трубопроводы, объекты, где ведутся горные и подземные работы.