Как правильно принять квартиру в новостройке

Получите бесплатную консультацию строительного эксперта

Задать вопрос

Или позвоните по телефону +7 (499) 381 88 03

В настоящее время строительный рынок в нашей стране переживает небывалый подъём. В каждом крупном городе ежегодно вырастают целые микрорайоны. Реализуются десятки крупномасштабных девелоперских проектов. Большинство из этих бизнес-планов реализуются за счёт частных инвестиций – люди вкладывают деньги в будущие квартиры, что позволяет им впоследствии получить жильё по ценам, ниже, чем среднерыночные показатели. После сдачи дома в эксплуатацию, собственникам нужно знать, как правильно принять квартиру в новостройке.

Как принимают квартиру в новостройке

Приемка квартиры от застройщика – ответственный этап, от которого во многом зависит качество последующей эксплуатации жилого помещения новым собственником. В связи с этим, покупатель или дольщик, должны в обязательном порядке обратить внимание на следующие важные нюансы:

  • На момент передачи жилого помещения новому законному собственнику, застройщик обязан иметь официальный документ, свидетельствующий о вводе дома в эксплуатацию.
  • Все строительно-монтажные и инженерные работы на объекте должны быть закончены.
  • Здание укомплектовывается всеми объектами инфраструктуры, заявленными застройщиком в договоре. На объекте работают лифты, вентиляционное оборудование, внутреннее и наружное электроосвещение, системы пожарной сигнализации.
  • Придомовая территория, благоустройство, озеленение и организация отображённых в проекте рекреационных зон завершены и готовы к эксплуатации.
  • Площадь жилого помещения соответствует параметрам, заявленным в договоре.
  • Техническое оснащение квартиры – электрический щиток, точки подключения водопровода и канализации подведены в нужных местах, подготовлены к установке бытовых устройств.
  • Все несущие конструкции отвечают требованиям безопасной эксплуатации.
  • Ограждающие конструкции должны отвечать предъявляемым к ним теплотехническим требованиям.
  • Если по договору квартира сдаётся с отделкой – покупатель проверяет качество выполнения каждого этапа работ, соответствие используемых материалов санитарно-гигиеническим требованиям.

Прием квартиры в новостройке осуществляется силами покупатели или его ответственного представителя, например, независимого эксперта. Собственники имеют право отказать застройщику в приёмке, при наличии в жилом помещении или в объектах инфраструктуры дефектов, которые могут помешать безопасной эксплуатации.

Что такое приёмка жилья

Статья 8 ФЗ №114 информирует, что застройщик обязан уведомить собственника жилого помещения о завершении строительно-монтажных работ на объекте и сдачи дома в эксплуатацию. При получении этого официального документа, будущий владелец квартиры обязан явиться на объект и осуществить принятие квартиры от застройщика в течение ближайших 2 календарных месяцев. Если этого не происходит, объект переходит хозяину в собственность в одностороннем порядке, дальнейшее предъявление претензии уже невозможно.

Передача жилого помещения представляет собой финальный этап договорных отношений между покупателем и застройщиком, результатом которого служит подписанный обеими сторонами акт. Данный документ оформляется на основании утверждённого чек-листа приемки квартиры, при условии, что у собственника отсутствуют претензии к второй стороне.

Общий порядок и правила приёмки

Чтобы понять, как принимают квартиру в новостройке, требуется досконально изучить алгоритм проведения данных мероприятий и следовать ему при встрече с представителями девелопера:

  1. Дольщик или будущий собственник квартиры получает уведомление о сдаче жилого дома в эксплуатацию:
  • Застройщик рассылает всем участникам договорных отношений уведомление типовой формы с указанием даты приёмки объекта и номером официального документа, который занесён в базы данных БТИ.
  • В уведомлении ответственный представитель приглашает граждан на приемку квартиры от застройщика без отделки, либо с выполненным ремонтом, в зависимости от содержания договора.
  • В письме указываются даты, начиная с которых начинают выдаваться ключи от жилых помещений, а также контактные данные для связи с застройщиком.
  • Будущие собственники уведомляются о необходимости ответа на приглашение от застройщика в течение ближайших 2 месяцев.
  1. Явка дольщика или собственника на объект для приемки квартиры от застройщика с отделкой, либо в черновом варианте, в зависимости от содержания ДДУ. Будущий жилец, либо его официальный представитель, действующий на основе нотариально оформленной доверенности, проводит детальную инспекцию документов и помещения:
  • Анализ кадастрового паспорта квартиры.
  • Проверка документов, свидетельствующих о сдаче объекта в эксплуатацию.
  • Визуальное обследование помещения, проверка комплектации квартиры с перечнем обязательств, отображённых в ранее подписанном договоре.
  • Анализ технических характеристик помещения – проверка геометрии стен и перекрытий, работоспособности инженерного оборудования, качества выполненных отделочных работ.
  • Экспертиза жилого помещения инструментальными способами – при привлечении независимой организации.
  • Выявление дефектов, выставление претензий застройщику с согласованием сроков на доработку помещения и устранение замечаний.
  1. Чтобы понять, как принять квартиру в новостройке, следует удостовериться, что все дефекты устранены, после чего выполнить следующие шаги:
  • При отсутствии дополнительных требований, по результатам устранения недочётов силами застройщика, составляется двусторонний акт приёмки квартиры собственником. Документ подписывается представителями обеих сторон договорных обязательств.
  • Комплект документов – кадастровый план помещения, ранее оформленные договор долевого участия, а также подписанный со стороны будущего жильца акт сдачи-приёмки квартиры в эксплуатацию, передаются в органы Росреестра.
  • Государственная инстанция выдаёт расписку о приёмке документов.
  • Выдерживается нормативный срок в 2 недели, необходимый для проведения регистрационных действия и выдачи свидетельства новому собственнику.
  • По прошествии обозначенного срока, жилец является в органы Росреестра и получает на руки свидетельство о регистрации права освоенности на жилое помещение.

Порядок приемки квартиры в новостройке предоставляет возможность дольщику отказать застройщику в передаче жилого помещения при наличии обоснованных недоработок. В таких случаях вторая сторона принимает на себя обязательства по скорейшему устранению дефектов. Если это по каким-то причинам не представятся возможным, поднимается вопрос о предоставлении дольщику жилплощади с идентичными условиями, либо о расторжении договора с возвратом средств и выплатой компенсаций.

Как правило, такие конфликты решаются в ходе судебного разбирательства, при участии независимого экспертного органа.

Как отличается пpиeм квapтиpы oт зacтpoйщикa c oтдeлкoй и бeз отделки

Чтобы разобраться, что проверять при приемке квартиры в новостройке, необходимо изучить регламентные требования, которые учитываются в ходе проверки объекта недвижимости, в зависимости от его категории. Ниже приводится таблица с указанием основных параметров, на которые нужно обратить внимание при приёмке жилого помещения с отделкой или в строительном исполнении.

№ Поз.

Конструктивный элемент, инженерное оборудование

Жилое помещение с отделкой

Жилое помещение без отделки

1

Стены

Вертикальные конструкции оштукатурены, покрыты шпатлёвкой, при необходимости – окрашены, либо на них наклеены обои, устроена керамическая плитка.

Выполнены в строительном исполнении – поверхность бетона отшлифована, швы каменной клаки расшиты. Отклонение от вертикали – в пределах нормативных требований.

2

Потолки

Оштукатурены, выровнены, покрыты побелкой, лакокрасочными составами, в зависимости от содержания ТЗ к договору, устраивается кабельная проводка электроосвещения.

Низ плиты перекрытия сдаётся в техническом исполнении. Прогибы и ширина раскрытия трещин не превышают нормативные значения, указанные в действующих СНиП и СП.

3

Полы

Устроена стяжка, трубная разводка поэтажного отопления, прокладка кабельных сетей в гофрах. При наличии соответствующих пунктов в договоре – смонтировано чистовое покрытие из материалов ранее оговоренного качества

Передаются в черновом исполнении – стяжка выполняется как конструктивный элемент при необходимости устройства утепления, звукоизоляции, либо прокладки инженерных сетей.

4

Сети отопления

Являются частью обязательного инженерного оснащения объекта, участвующие в обеспечении требуемой энергоэффективности помещений. В обоих вариантах устраивается трубная разводка, в соответствии с принципиальной схемой. Под каждым окном, а также в других местах, указанных в проекте, устанавливается радиатор отопления

5

Сети водоснабжения и водоотведения

Монтируются конечные приборы со смесителями и другой запорно-регулирующей арматурой. Сантехника готова к эксплуатации, без необходимости доработок.

К санузлам и кухням подведены точки подключения санитарных приборов, трубы перекрыты запорными кранами, техническими  пробками.

6

Сети электричества

Квартирный щиток (ЩК) укомплектован автоматами УЗО, силовые кабели проложены по квартире, в каждой комнате присутствуют точки подключения – однофазные розетки на 200В, размыкатели электроосвещения. При наличии электроплит на кухне – к бытовому прибору подводится трёхфазная розетка 380 В

Электричество заведено в квартиру, установлен ЩК с одним автоматом УЗО

7

Газораспределительные сети

Плита на кухне, водогрейная колонка и другое оборудование подключено и настроено

Доведены до счётчика, требуют вмешательства газовых служб для подключения оборудования

8

Системы приточно-вытяжной вентиляции

Участвуют в кратности воздухообмена в помещении, являются необходимым оборудованием, устраиваются в законченном виде, вне зависимости от типа отделки

9

Межкомнатные двери

Присутствуют в каждом помещении, в соответствии с объёмно-планировочным решением квартиры

Отсутствуют – проёмы в стенах и перегородках передаются в строительном исполнении

10

Окна

Установлены с отделкой откосов, обрамлений, подоконниками

Установления с выполнением наружного отлива

11

Остекление балконов и лоджий

Устраивается при наличии требований в рабочем проекте жилого здания.

12

Входная дверь

Монтируется как элемент безопасности и противопожарная преграда. Соответствует противопожарным требованиям, плотно примыкает к обрамлению, запирается на замки со стороны квартирного холла.

 

Чтобы разобраться, на что смотреть при приемке квартиры, перед поездкой на объект рекомендуется перечитать договор. В отдельных случаях, комплектация квартиры может выполняться с предчистовой отделкой. Это означает, что застройщик обязан оштукатурить стены, потолок и выполнить стяжку пола, но не должен устраивать финишное покрытие ни на одной из строительных конструкций.

Приёмка квартиры у застройщика – пошаговая инструкция

Чтобы у будущих владельцев жилых помещений не возникли проблемы при подписании акта с застройщиком по результатам обследования помещения, ниже приводится подробная инструкция приёма квартиры в новостройке:

  1. Анализ представленной документации от инвестора строительства.
  • Проверка оригиналов всех документов, свидетельствующих о приёмке объекта в эксплуатацию.
  • Анализ дат проведения инспекции, актов освидетельствования и прочих сопутствующих документов
  • Составление документа, подтверждающего полный взаиморасчёт с застройщиком. На основании данной бумаги продавец недвижимости подтверждает получение ранее оговоренных сумм, в соответствии с договором, от покупателя, либо от кредитного учреждения.
  1. Вторым этапом является подписание акта осмотра жилого помещения, в ходе которого будущий жилец проверяет следующие факты:
  • Соответствие площади каждого помещения сведениям, указанным в договоре и кадастровом паспорте. Если в ходе осмотра выявляются отклонения, одна из сторон имеет право потребовать компенсацию разницы, что подтверждается приложением к договору.
  • Наличие всех конструктивных элементов в квартире с черновой отделкой – количество комнат, кухня, санузлы, балконы, лоджии. Проверка комплектности инженерного оборудования – точек вывода водопровода, канализации, наличие отопительных приборов.
  • Если, согласно договору, квартира предоставляется жильцу с чистовой отделкой, проверяется факт наличия обоев, краски, побелки, конечных приборов в санузлах, точек подключения электричества и других элементы, в соответствии с чек-листом.
  1. Третий – самый важный этап – подписание акта приёмки-передачи жилого помещения. При оформлении данного документа, собственник помещения подтверждает, что не имеет каких-либо претензий ко второму участнику договора. В связи с этим, обследование в данном случае следует проводить с привлечением независимой экспертной компании. Ответственный представитель будущего жильца проверяет следующие возможные отклонения:
  • Теплотехническая неоднородность ограждающих конструкций.
  • Соответствие качества и показателей прочности используемых строительных, отдельных материалов.
  • Также, при осмотре нужно проверить работоспособность системы отопления, водоснабжения и вентиляции, измерить стабильность напряжения на силовой кабельной сети.
  • Выявляются явные и скрытые дефекты строительных конструкций – прогибы, трещины, элементы некачественного монтажа. Все замечания ложатся в основу дефектной ведомости.
  • По результатам устранения недостатков, подписывается акт.
  1. На завершающем этапе, при подписании акта приёмки передачи, застройщик вручает новому собственнику ключи от квартиры, заключается договор с ТСЖ или управляющей организацией на обслуживание дома. С этого момента жилец обязан оплачивать коммунальные платежи, согласно утверждённым тарифам УК и коммунальных служб.

Перед тем, как принять квартиру, будущему собственнику также нужно проверить сопутствующую инфраструктуру жилого дома – работоспособность лифтового хозяйства, а также общедомового инженерного оборудования.

На что обратить внимание при приёмке квартиры

При проведении осмотра квартиры, эксперты рекомендуют походить к этому мероприятию с должным уровнем ответственности, так как все последующие претензии принимаются уже через гражданский иск к застройщику. Чтобы учесть все дефекты и неисправности при приёмке квартиры в новостройке, необходимо обратить внимание на важные нюансы:

  • Все документы о сдаче объекта в эксплуатацию оформлены строго по закону.
  • Адрес объекта, включая дом и корпусу соответствуют всем документам о приёмке государственными органами.
  • Строительные конструкции, возведённые в квартире, соответствуют рабочему проекту, нормативным требованиям и кадастровому паспорту.
  • Прогибы, трещины и другие дефекты должны быть в пределах допустимых показателей.
  • Осмотр квартиры рекомендуется проводить с применением специального инструмента – лазерного дальномера, строительного уровня, тепловизора и других приборов.
  • Целесообразно заказать экспертную поддержку при приёме квартиры.
  • Подписание акта производится исключительно после устранения всех неисправностей силами застройщика, согласно ранее составленной и переданной ему дефектной ведомости. Преждевременное утверждение правоустанавливающих документов означает приём квартиры без замечаний.

Перед тем, как принять квартиру, следует также убедиться в том, что смежные помещения приведены в надлежащий уровень. Во время эксплуатации жилого пространства при незаконченной отделке соседних квартир, у жильца могут возникнуть проблемы с промерзанием смежных стен.

Заключение

Осмотр квартиры перед приёмкой от застройщика с подписанием соответствующего акта – важный этап договорных отношений. Лучшим решением для будущего собственника будет обращение в экспертную компанию, когда лицо, имеющее специальные знания и располагающее профессиональным инструментом, поможет выявить все дефекты. Приёмка квартиры должна быть произведена в 2-месячный срок после получения уведомления от представителей инвестора строительства. После приёмки, составляется акт, с застройщика снимается большинство претензий, а будущий жилец проводит регистрацию права собственности. 

Оставьте заявку на получение бесплатной консультации
с экспертом компании
Строительный эксперт компании «Технадзор77» даст бесплатную консультацию
в офисе или по телефону, а также сориентирует по стоимости.