Строительный аудит

Получите бесплатную консультацию строительного эксперта

Задать вопрос

Или позвоните по телефону +7 (499) 381 88 03

Бизнес план, созданный перед началом реализации инвестиционного проекта строительства объекта недвижимости, может корректироваться по объективными финансовым или техническим причинам. В таких ситуациях, инвестору необходим вероятный прогноз окупаемости с учётом текущих, либо предстоящих вложений. Для объективной оценки рентабельности проекта, назначается экспертиза, учитывающая степень завершённости, качество выполняемых работ и другие параметры. Мероприятия, в ходе которых определяется реальная стоимость строительно-монтажных работ, либо эффективность эксплуатации объекта, называется технический аудит здания.

Востребованность аудита эксплуатации

При эксплуатации здания или сооружения на протяжении нескольких десятков лет, вне зависимости от его функционального назначения, возникают технологические сложности. От них зависит необходимость проведения капремонта или реконструкции:

  • Старение отделки, обрушение участков штукатурки, отслоение краски, плитки и других облицовочных материалов.
  • Частичная потеря несущей способности ответственных конструкций – стен, колонн, пилонов, перекрытий, балок. Появление трещин, оголение арматуры, последствия коррозии.
  • Снижение теплотехнических, ветрозащитных свойств ограждающих конструкций – образование зазоров в оконных рамах, трещин в кладке, осадка утеплителя.
  • Физический износ инженерных коммуникаций, оборудования с потерей эксплуатационных свойств.
  • Потеря актуальности нормативных требований, действовавших на момент постройки и сдачи сооружения.

При передаче такого объекта другому собственнику в рамках договорных отношений, либо при смене эксплуатирующей компании, необходима оценка состояния здания или сооружения с расчётом прямых затрат на ремонтно-восстановительные работы. Такая процедура не может быть выполнена без назначения технического аудита зданий и сооружений.

Цена аудита

Цена технического аудита в Москве составляет от 30 – 40 тыс. руб. и выше. Складывается из следующих параметров, влияющих на конечную сумму:

  • Тип объекта – жилое, общественное или производственное здание.
  • Объёмно-планировочные характеристики сооружения – величина пролёта, количество помещений, высота потолков, наличие подвала, чердака.
  • Площадь помещений здания.
  • Наличие помещений с разными функциональными назначениями.
  • Особенность технологического процесса.
  • Сложность устройства инженерных коммуникаций.
  • Возраст объекта недвижимости.
  • Степень физического износа ответственных конструкций.
  • Содержание задания для проведения экспертизы.
  • Удалённость сооружения от города.
  • Другие показатели, влияющие на корректировку конечной цены технического аудита.

При обращении клиента, экспертный орган анализирует предоставленные исходные данные, составляет ТЗ. На основе этих сведений, оформляется протокол согласования договорной цены, исходя из внутренних расценок компании, с учётом повышающих или понижающих коэффициентов.

Для достижения каких целей делается аудит

Основная цель аудита зданий и сооружений – определение реального состояния объекта с учётом его архитектурных, конструктивных, инженерных особенностей и степени износа. Эти параметры выводятся на основе анализа самого здания, технологических процессов, происходящих в нём, условий его эксплуатации.

Проверка работы эксплуатационной службы

На данном этапе инженерного аудита, эксперт знакомится с инженерным персоналом эксплуатирующей компании, отвечающей за подержание объекта в нормальном состоянии и проверяет следующие параметры:

  • Наличие актов проверки ответственного оборудования.
  • Протоколы плановых испытаний инженерных систем.
  • Наличие документов о проведении пожарного контроля.
  • Сведения о проводимых профилактических, либо экстренных ремонтных работах.

В ходе анализа документации, ответственное лицо также проверяет соответствие её содержимого физическому состоянию сооружения.

Оценка эффективности затрат

Строительство, капремонт или эксплуатация объекта недвижимости подразумевает разовые или периодические затраты. Эффективность материальных вложений проверяется при проведении технического аудита по следующей методике:

  • Проверка соответствия объёма проводимых работ.
  • Анализ стоимости материалов.
  • Определение целесообразности конкретных видов работ.
  • Проверка корректности оплаты труда монтажным бригадам.
  • Анализ актуальности сроков выполнения производственных операций.

По результатам анализа этих сведений, эксперт составляет собственный сметный расчёт реальной стоимости выполненных работ с последующим сравнением сумм в предоставленной для службы технического аудита сметной документации.

Оценка компетентности сотрудников

Проведение технического аудита здания подразумевает проверку всех сотрудников на соответствие занимаемой должности:

  • Устное общение с персоналом с оценкой его компетентности.
  • Проверка дипломов о высшем или профессиональном образовании.
  • Оценка действий сотрудников при выполнении работ.
  • Проверка наличия специальных допусков, аттестатов и сертификатов, требующихся для ведения определённой деятельности, а также назначения на должность.

При выявлении любых нарушений, эксперт фиксирует эту информацию в заключении.

Исправление или формирование новой службы эксплуатации

Если по результатам технического аудита инженерных систем, ответственных конструкций, общего технического состояния объекта, выявлено множество дефектов и нарушений, эксперт рекомендует клиенту применение кардинальных мер. При подобных ситуациях часть сотрудников, не справившихся со своими служебными обязанностями, снимаются с должностей, а на их места нанимается более компетентный персонал. В результате, происходит реорганизация службы эксплуатации.

Основные этапы технического аудита предприятия

При проведении технического аудита предприятия выделяются последовательные этапы, каждый из которых подразумевает определённый объём работ:

  • Анализ финансовых документов эксплуатирующей компании.
  • Оценка актуальности понесённых затрат на подержание объекта в надлежащем состоянии.
  • Выдача рекомендаций по формированию месячного, квартального, годового бюджета.
  • Проверка компетентности, численности персонала.
  • Выявление лишних, неподготовленных сотрудников.
  • Рекомендации по реструктуризации кадров.
  • Оформление рекомендуемого штатного расписания.
  • Расчёт планируемых среднерыночных зарплат, а также коэффициентов трудового участия.
  • Рекомендации по начислению премий.
  • Оформление заключения с указанием ошибок и шагов, которые необходимо предпринять для повышения эффективности.

Заключение является официальным документом, может быть использовано при судебных разбирательствах в качестве доказательной базы.

Заключение

Строительный аудит – важная экспертная работа, направленная на повышение эффективности эксплуатации здания, либо для оптимизации расходов при выполнении монтажных работ на объекте. Проводится силами аттестованных специалистов, имеющих право на выдачу официального заключения. Цена договора с экспертной организацией определяется расчётом, зависит от множества критериев.

Оставьте заявку на получение бесплатной консультации
с экспертом компании
Строительный эксперт компании «Технадзор77» даст бесплатную консультацию
в офисе или по телефону, а также сориентирует по стоимости.