Строительная экспертиза жилого дома

Иногда возникают ситуации, когда требуется независимая строительная экспертиза жилого дома целиком, начиная от конструкций нулевого цикла и заканчивая кровлей. Причем такая проверка может производиться как в отношении многоквартирных домов, так и домов усадебного типа.

Существуют следующие виды экспертиз:

Для чего нужна независимая экспертиза жилого дома?

Главной задачей строительной экспертизы является определение качества выполненных строительных работ. Она выполняется при необходимости определения реального состояния объекта недвижимости в случае приобретения индивидуального жилого дома, а также при обнаружении недостатков в конструктивных элементах многоквартирного дома. Кроме этого, экспертиза может потребоваться:

  1. при возобновлении строительства законсервированного ранее объекта жилой недвижимости;
  2. при несоответствии фактических характеристик объекта паспортным показателям и техническим регламентам;
  3. в случае повреждения объекта в результате техногенной аварии или стихийного бедствия;
  4. при возникновении спора с застройщиком или подрядчиком, с целью разрешения ситуации в судебном или досудебном порядке;
  5. оценка пригодности к проживанию индивидуального или многоквартирного жилого дома. В этом случае заключение независимой строительной экспертизы служит основанием для признания специальной комиссией, назначенной органом местного самоуправления дома непригодным для проживания и подлежащим сносу или пригодным к дальнейшей эксплуатации. При несогласии одной из сторон с решением комиссии, дело передается на рассмотрение суда;
  6. определения остаточной стоимости индивидуального или многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке, подлежащим выкупу  для муниципальных или государственных нужд;
  7. в случае придания объекту после произведенной реконструкции статуса жилого.

Существуют и другие ситуации, требующие мнения квалифицированных специалистов, поэтому конкретное назначение экспертизы зависит от перечня вопросов, сформулированных в задании на проведение работ, на которые в экспертном заключении должен быть дан ответ.

Стоимость экспертизы составляет от 35 до 75 тыс. рублей. В эту сумму входят выполнение различных работ, включая:

  • Составление обмерочных чертежей;
  • Выполнение исполнительных схем разводки внутренних инженерных сетей и у установки оборудования;
  • Определение видов и характеристик использованных материалов и изделий для определения их соответствия требованиям проекта и положениям договора;
  • Проверка правильности исполнения отделочных работ, установки инженерного оборудования, окон и дверей.

Заключение экспертизы должно определить соответствие качества фактически выполненных работ требованиям технических регламентов и договору.

Экспертиза дома усадебного типа

Процедура проведения независимой экспертизы жилого дома состоит из нескольких этапов:

  1. изучение и анализ проектно-сметной и исполнительной документации (исполнительные схемы, акты освидетельствования скрытых работ и акты приемки ответственных конструкций, акты опрессовки, проливки и прозвонки инженерных систем и др.) на индивидуальный жилой дом;
  2. визуальное и инструментальное обследование объекта с фотофиксацией недоделок, отклонений от проектных решений, некачественно выполненных работ, узлов и конструкций;
  3. определение и анализ технических характеристик объекта недвижимости;
  4. оценка уровня износа строительных конструкций, инженерных сетей и оборудования индивидуального жилого дома;
  5. оформление и утверждение заключения экспертизы с рекомендациями по восстановлению нормативных характеристик жилого здания (при наличии такой задачи в задании на экспертизу).

Объем работ по  этапу и необходимость проведения специальных лабораторных исследований определяется каждый раз индивидуально, поскольку они зависят от размеров и состояния индивидуального жилого дома, в отношении которого производится экспертиза.

Когда многоэтажный жилой дом нуждается в экспертизе?

Могут возникнуть ситуации, в которых экспертизе подлежит только что заселенный жилой многоквартирный дом. Например, весьма сложную задачу предстоит решить экспертам в случае просадки многоэтажного дома. Прежде всего, необходимо понять причину возникновения деформаций и пути их устранения. Просадки зданий происходят в течение первых двух лет с начала эксплуатации, они связаны с уплотнением грунта под нагрузками и быстро стабилизируются.

Значительно сложнее искать выход, если грунт основания замочен неисправными инженерными сетями или вымывается грунтовыми водами, которые либо были не замечены при инженерно-геологических изысканиях, либо изменили свое русло под воздействием новой застройки. В этом случае сначала ремонтируются сети, а потом придется разрабатывать серьезные мероприятия по закреплению грунтов.  Однако и здесь необходимо убедиться, что деформации продолжаются, для чего проводится мониторинг в определенном количестве точек нулевого цикла здания, на основании чего принимается решение.

Если просадка остановилась, осматриваются строительные конструкции на предмет поиска трещин, составляется дефектная ведомость, и выдаются рекомендации, каким составом их лучше всего заделать. В случае, когда мониторинг фиксирует дальнейшие просадки, то строителям рекомендуется, либо отвести русло грунтовых вод в сторону (если его можно локализовать), либо заняться закреплением грунтов и при необходимости усилением конструкций нулевого цикла здания.

Еще одним поводом для проведения экспертизы жилого многоквартирного дома может стать отсутствие или плохая тяга вытяжной вентиляции. Причинами этого может быть:

  1. неправильное устройство вентиляционных каналов, что не было обнаружено в ходе строительства;
  2. засорение вентканалов строительным мусором в ходе кровельных работ;
  3. повреждение вентканалов при переустройстве санузлов и ванных комнат жильцами, подключающими механические вытяжки к системе естественной вентиляции дома.

Во всех случаях эксперты сначала проверяют каждый вентканал при помощи опускаемых телекамер и определяют причины, по которым не работает  система естественной вентиляции, после чего дают рекомендации по приведению вентканалов в проектное состояние.

Несколько последних лет весьма популярна услуга экспертизы квартир, расположенных в домах, находящихся на гарантии застройщика. Эксперты проверяют соответствие качества фактически выполненных работ не отмененным нормативным документам. В основном проверяются отделочные работы  стен, полов, потолков для чего используются положения СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87».

При проверке применяются приборы и измерительные инструменты, указанные в СП, поскольку в случае использования современных лазерных уровней, нивелиров и другой подобной аппаратуры, застройщик в суде может отвергнуть заключение по формальным признакам – из-за использования ненадлежащего оборудования. В соответствии с СП 71.13330.2017 большие объемы отделки не соответствуют нормативным требованиям и подлежат ремонту или переделке.

Поверяется также качество установки оконных блоков, входной двери и балконного остекления (если оно входит в стоимость квартиры),  где также много отступлений от норм. Все замечаний компонуются в одно заключение, и рассчитывается стоимость ремонта. С этим документом владелец квартиры идет в суд и в большинстве случаев выигрывает процесс, получая в результате немалую сумму денег.

Поскольку вместе с квартирой каждый собственник имеет право на часть площади мест общего пользования в доме, то в экспертную организацию поступают заказы на проверку качества отделки межквартирных коридоров, лестничных площадок, лифтовых холлов, монтаж противопожарных дверей, где также немало отступлений от нормативных требований. Требуют провести экспертизу правильности выполненных благоустроительных работ и качества малых архитектурных форм, т.к. каждому жильцу принадлежит часть земельного участка, на котором расположен жилой дом.